결론부터 말씀드리면, 생애최초 취득세 감면은 취득할 때 받고 끝나는 제도가 아니라 이후 거주 요건을 지켜야 유지되는 감면이므로 입주 일정을 미리 맞춰 두셔야 합니다. 현행 기준으로 본인과 배우자가 이전에 주택을 소유한 적이 없고 취득가액이 12억 원 이하인 주택을 취득하면 취득세를 면제하되, 감면 한도는 200만 원입니다. 사후 요건은 다음과 같습니다. ①취득일부터 3개월 이내에 전입신고를 하고 실제로 상시 거주를 시작해야 합니다. ②취득일부터 3년 이내에 해당 주택을 매각하거나 증여하거나 임대하면 감면받은 세액이 추징됩니다. ③주택의 용도를 바꾸는 경우에도 추징 대상이 될 수 있습니다. 추징 사유가 생겼는데도 신고하지 않으면 가산세가 붙을 수 있으므로, 사유가 발생하면 지체 없이 신고하고 납부하는 편이 유리합니다. 세입자가 살고 있는 집이라면 잔금일, 세입자 퇴거일, 전입 가능일을 먼저 맞춰 보셔야 합니다. 퇴거 일정이 3개월 안에 맞지 않으면 감면을 전제로 세운 자금 계획이 틀어질 수 있습니다. 한편 2026년 지방세제 개편안에는 감면 대상을 넓히는 내용이 담겨 있으나 아직 입법예고 단계이므로, 확정되기 전에는 현행 요건을 기준으로 판단하셔야 합니다. 신혼부부가 공동명의로 취득하는 경우에는 각자 과거에 주택을 소유한 이력이 있는지 요건을 따로 확인하는 것이 안전하며, 한 명이라도 이력이 있으면 감면 대상에서 빠질 수 있습니다. 감면은 취득세 신고 때 함께 신청하므로 잔금 전에 관할 지자체에 요건 충족 여부를 문의해 두시고, 전입신고와 거주 사실을 확인할 수 있는 자료도 미리 준비해 두시기 바랍니다. 한도를 넘는 부분은 일반 세율대로 납부하게 된다는 점도 자금 계획에 반영하셔야 합니다. 대응 방법으로는 ①매매계약서 특약으로 잔금일과 세입자 명도일을 맞추고, ②취득 후 3개월 이내 전입신고와 실거주 사실을 증빙으로 남기며, ③3년 안에 매각이나 임대 계획이 생기면 추징세액을 먼저 계산해 보시기 바랍니다.