전매제한 기간이 남은 분양권을 미등기 상태로 웃돈을 주고 넘겨받는 거래를 제안받으셨는데, 법적 효력과 이후 분쟁 가능성이 걱정되시는 것으로 보입니다. 먼저 '전매제한 규정 위반의 효력'을 살펴보면, ① 주택법 제64조는 투기과열지구, 조정대상지역, 분양가상한제 적용주택 등에 대해 일정 기간 전매를 제한하고 있고, 이를 위반해 전매하거나 이를 알선하는 행위는 형사처벌(3년 이하 징역 또는 1억 원 이하 벌금) 대상이 됩니다. ② 다만 대법원 판례(대법원 2011다1146 등 참조)는 전매제한 규정을 이른바 '단속규정'으로 보아, 이를 위반한 매매계약 자체가 곧바로 사법상 무효가 되는 것은 아니라고 판단해 왔습니다. 즉 형사처벌 대상이 되더라도 계약의 효력 자체는 원칙적으로 유지될 여지가 있다는 것입니다. ③ 그러나 이는 어디까지나 '등기를 정상적으로 마친 전매'를 전제로 한 논의이고, 질문 주신 것처럼 등기 없이 계약서만으로 넘기는 '미등기 전매'는 별도의 문제가 추가됩니다. ④ 부동산등기 특별조치법은 미등기 전매(중간생략등기 목적의 미등기 전매 포함)를 금지하고 이를 위반하면 3년 이하의 징역 또는 1억 원 이하의 벌금에 처하도록 정하고 있어, 전매제한 위반과 별개로 형사책임이 중첩될 수 있습니다. 다음으로 '거래 안전성' 측면에서 말씀드리면, ① 미등기 전매는 원분양자 명의로 등기가 남아 있는 상태에서 실질적 권리만 이전받는 구조이므로, 원분양자가 이중매매를 하거나 파산·채무불이행 상태에 빠지면 매수인이 소유권을 확보하지 못할 위험이 매우 큽니다. ② 전매제한 위반 사실이 적발되면 관할 시장·군수·구청장이 해당 주택의 매입을 요구할 수 있는 절차도 마련되어 있어, 분양권 자체를 정상적으로 유지하지 못할 가능성도 있습니다. ③ 계약의 사법상 효력이 유지되는지 여부는 개별 사안의 구체적 사정(전매 목적, 위반의 정도, 강행규정 해당 여부에 대한 최신 판례 동향 등)에 따라 달리 판단될 여지가 있어, 일률적으로 안전하다고 단정하기 어렵습니다. ④ 특히 최근에는 투기 근절을 위한 규제가 강화되는 추세이므로, 전매제한 규정을 지방자치단체별 최신 고시로 반드시 확인하실 필요가 있습니다. 따라서 대응 방법으로는, ① 해당 분양권의 전매제한 기간이 실제로 언제 종료되는지 관할 지자체 고시를 통해 정확히 확인하시고, ② 미등기 전매는 형사처벌 및 권리 상실 위험이 크므로 가급적 전매제한 기간이 지난 뒤 정상적인 등기 이전 방식으로 거래하시며, ③ 부득이하게 진행하려는 경우라도 반드시 사전에 법률 전문가의 검토를 받으시고, ④ 이미 거래가 진행 중이라면 계약 해제 및 원상회복 방안도 함께 검토하시길 권해드립니다. 정리하면, 전매제한 기간 중 미등기 전매는 형사처벌 위험과 함께 소유권을 확보하지 못할 거래 위험이 매우 큽니다. 다만 구체적 효력 판단은 사안별로 달라질 수 있으니, 정확한 것은 변호사와 상담하시길 권해드립니다.