임대인과 주택임대차계약서를 작성 후 2년간 거주하였습니다. 그러다 계약 종료 시점에 임대인에 배우자와 일차적으로 전화상으로 재계약하는 조건에 새로운 매매자가 나타나면 매매계약서 작성 후 3개월 안에 집을 비워준다라는 조건으로 구두상으로 재계약(임대인도 추후 인정)하고 추후 기존 계약서에 특약으로 기존 보증금으로 재계약합니다. 단, 매매계약이 이루어 질시 3개월 안에 집을 비워준다라고 작성하였습니다. 그런데 주택임대차보호법 제10조에 의거 비록 특약으로 단서조항을 달았지만 이 계약이 임차인에게 불리할 경우 이 계약은 무효라 할 수 있다.고 들었는데 현재 제가 매매가 이루어 지더라도 3개월 안에 집을 비워주지 않아도 되는지요? 또한 매매하고자 하는 분이 집을 보러오는 것을 거부할 수 있는지요? 만약 제가 거부한다면 계약 위반이 되는지요?
김기윤 변호사
김기윤 법률사무소
1. 그런데 주택임대차보호법 제10조에 의거 비록 특약으로 단서조항을 달았지만 이 계약이 임차인에게 불리할 경우 이 계약은 무효라 할 수 있다.고 들었는데 현재 제가 매매가 이루어 지더라도 3개월 안에 집을 비워주지 않아도 되는지요?
- 주택임대차보호법 제4조 제1항은 같은 법 제10조의 취지에 비추어 보면 임차인의 보호를 위하여 최소한 2년간의 임대차기간을 보장하여 주려는 규정이므로, 그 규정에 위반되는 당사자의 약정을 모두 무효라고 할 것은 아니고, 그 규정에 위반하는 약정이라도 임차인에게 불리하지 않은 것은 유효하다. 라는 판례가 있습니다.
질문자님께서 계약하신 특약이 임차인에게 불리한 것인지 아닌지가 문제가 될 것입니다. 질문자님과 유사사례가 아직은 없어 소송을 해보아야합니다. 상대방은 이미 2년을 보장 받았기 때문에 특약이 유효하다. 라고 주장할 가능도 있습니다.
2. 또한 매매하고자 하는 분이 집을 보러오는 것을 거부할 수 있는지요? 만약 제가 거부한다면 계약 위반이 되는지요?
임대인 입장에서는 특약위반을 주장할 수 있을 것입니다.