같은 건물의 임대인이 운영하는 스크린골프장 손님 차량이 공용 주차장을 상시 점유해 식당 영업에 지장을 받고 있는 상황에 대해 문의주셨습니다. ▶ 핵심 정리 집합건물의 주차장은 원칙적으로 전체 구분소유자·입주자를 위한 공용부분으로, 특정 층이나 특정 업종이 배타적으로 독점 사용할 수 없습니다. 건물주라고 하더라도 임의로 특정 임차인의 주차 사용을 사실상 배제하는 것은 부당할 소지가 큽니다. ▶ 법적 쟁점 정리 ① 집합건물법상 공용부분은 구분소유자 전원의 공유이며(집합건물법 제10조), 사용은 지분 비율이 아니라 용도에 따라 하는 것이 원칙입니다(같은 법 제11조). 특정 입주자가 주차장 전체를 사실상 독점하는 것은 다른 입주자의 공용부분 사용권을 침해하는 것으로 볼 수 있습니다. ② 사장님이 정상적인 영업을 위해 필요한 최소한의 주차공간조차 확보하지 못했다면, 이는 임대차 목적물을 계약 목적에 맞게 사용·수익하게 해줄 임대인의 의무(민법 제623조) 위반으로도 구성될 수 있습니다. ③ 이미 발생한 영업손실에 대해서는, 정상적으로 주차장을 이용했을 경우와 비교한 매출 감소분을 손해로 주장하며 임대인에게 채무불이행 또는 불법행위에 기한 손해배상을 청구할 수 있는 여지가 있습니다. 다만 손해액 산정에는 구체적인 매출 자료와 인과관계 증명이 필요합니다. ▶ 실무적으로 이렇게 하세요 첫째, 만차 상황, 골프장 차량번호, 시간대별 점유 현황을 사진·영상으로 지속적으로 기록해 두세요. 둘째, 정상 영업 시 매출과 주차난 발생 이후 매출을 비교할 수 있는 자료(포스 매출 내역 등)를 확보해 손해액 산정의 근거로 준비하세요. 셋째, 내용증명으로 최소 주차대수 보장 및 기왕의 손해배상을 공식 요구하고, 협의가 되지 않으면 임대차 관련 민사소송 및 임대료 조정(감액) 청구를 함께 검토해보시기 바랍니다. ※ 이 답변은 일반적인 법률 정보이며, 구체적 판단은 개별 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다. 정확한 것은 변호사와 직접 상담하시기 바랍니다.