안녕하세요. 명도소송이 가능한지 궁금하여 문의 드립니다. 1. 본인은 20**년 **월 임차인A와 보증금 *억 월세 ***만원 매달 **일 후불지급으로 하는 임대차계약 맺음. 2. 임차인A는 계약후 2달에 한번 3달에 한번꼴로 임대료를 납부하다 20**년 **월 **월분 연체후 **월분 즉 연체3기까지 12일을 남겨두고 전차인B와 전대차계약을 맺었고 본인은 동의함. 3. 전차인B역시 20**년 *월 *월 *월 분 3기의 임대료를 연체하여 본인은 임차인 A와 전차인B에게 각각 연체한 임대료 1650만원씩 납부하여 달라고 내용증명 보냄. 4. 전차인B는 연체임대료 전액 납부함. 5. 임차인A는 감감무소식. 이같은 경우 실질적으로 3기연체까지 12일을 남겨두긴 했지만 임차인A 와 명도소송을 진행 할 수 있을까요? 아니면 12일의 기한을 더 주어 연체임대료를 납부해달라고 내용증명을 다시한번 보내면 진행할 수 있을까요? 아니면 전대차계약이 끝날때까지 소송을 진행할 수는 없는지요? 답변 꼭 좀 부탁드립니다. 감사합니다.
정병주 변호사
법률사무소 나온
법률사무소 나은 정병주 변호사입니다.
문의하신내용 답변드립니다.
1. 먼저 상가건물임대차보호법에서의 3기 연체는 연속이어야만 성립되는 것은 아니고 누적도 인정됩니다. 또한 총 연체가 3기가 누적되어야하는 것이 아니고, 총 3회 연체되면 성립할 수 있습니다. 따라서 2~3달에 1번 꼴로 연체하였다면 이는 계약해지 사유가 될 것입니다.
2. 그리고 전차인은 귀하가 동의하셨다고 하더라도 기본 임대차계약에 종속됩니다. 즉 임차인이 연체 등으로 계약해지 사유가 발생하면 귀하는 계약을 해지할 수 있고, 그렇게 된다면 전대차계약은 임대차계약에 종속되어 해지됩니다. 따라서 전차인은 귀하에게 부동산을 명도해주어야됩니다.
3. 정리를 하면 임차인 A가 3기 임대료를 연체하였다면, 전차인B가 어떻게 하였든 간에 귀하는 A와의 임대차계약을 해지할 수 있고, B의 전차인으로써의 권리도 소멸합니다. 따라서 명도소송 진행 가능합니다.
감사합니다.