안녕하세요 상담부탁드려요 제가 미분양아파트 전세로 들어가려구 생각중인데요 아직 계약 은 한건아니구요 근데 미분양 아파트로 전세를 들어가는게 많이 위험하다고 해서 너무너무 조심스럽습니다 해당 호수의 등기부를 보니 보존등기(시공사)후 신탁회사로 소유권이전 신 탁등기가 되어있는상태구요 을구는 깨끗합니다 그리구 전세권는 제가 원하면 설정가능하다 고 하는데요 그런데 계약서 양식에 갑이 신탁회사가 아닌 시공사로 되어있는데요 갑 : 시공 사 을 : 임차인 병 : 신탁회사로 되었어있습니다. 그리구 계약서상에 특약이 있어요 대충 내용이 경매같은 문제가 생기면 임차인 전세금을 우 선 변제한다는 내용입니다. 또한 신탁원부를 확인해보면 제22조 처분대금 등 정산방법에서 전세권설정이 우선수익자 보 다 우선한다고 되어있어요 그리고 특약사항 제5조 임대차 업무 5항에 ~임대차 보증금 반환 은 우선수익자의 채권보다 우선한다. 라고는 되어있습니다. 건설회사에 돈을 빌려준 금융권이 이러한 사항을 인정하는게 이해가 되질않네요. 질문 1. 전세권 설정은 당연 하는것이 좋겠죠? 2. 전세권설정 후 아파트가 경매에 넘어갔을때 제가 전세금은 다돌려 받을수 있는건가요? (신탁원부상 수익자인 은행권이 1순위가 되어 임대인의 부도시 아파트가 경매처리되면 전세금 을 받지못하는 경우도 있다던데 ) 3. 특약의 효력? 진짜 제 전세금이 우선되는거 겠죠? 이런 전세계약 시 어떤점을 유의하여야하며, 신탁원부의 어떤부분을 확인해서 계약을 하는지 좀 알려주세요~~ 부탁드려요