앞의 상가 매매예약가등기질문 감사합니다 다만 정말 외람된 질문이지만 저의 경우 등기부상에서 등기목적에서 소유권이전청구권가등기 이고 등기원인에서 는 매매예약으로 되어있습니다 변호사님으 답변으로는 저는 보호가 됩니다. 저의 미천한 지식으로 알기에는 가등기담보법에 적용이 되는 기준이 담보가등가와 매매예약등기가 기준이 되는것이 아니라 가등기예약당시에 선순위저당권포함 채권액보다 부동산가격이 큰경우에 원칙적으로 가등기에관한법률에 적용되는걸로 알고 있습니다 (가담법 제1조) 변호사님으 답변으로는 저는 매매예약이니 청산절차가 필요없다라고 답변하셨는데 정말 맞는지요? 그리고 변호사님의 답변으로는 제가 만일 담보가등기가 원인인 가등기권자에게 소유권을 넘겨받았다면 청산절차를 거치지 않아 선의의 제3자의 등기도 무효라고 답변을 해주셨는데 제가 법조문을 이야기 하여 미안하지만 가등기에관한법률 제11조에는 청산금을 지불받기전까지 채무자는 채무를 변제하고 등기한채권자의 소유권말소를 구할수 있지만 다만 채권변제기가 10년이 지나거나 선의의 제3자가 취득한경우에는 그러하지 않은다고 나와서 제가 알고 있기로는 담보가등기라도 청산절차를 거치지 않았어도 선의의 제3자는 보호되는것으로 알고 있는데 제말이 맞는가요? 답변부탁드리고 찾아뵙겠습니다
이기덕 변호사
법률사무소 인본
질문 간추려 추가답변드립니다.
1. 가등기설정자가 의뢰인으로부터 금전을 빌리고 그 금전채권을 담보할 목적으로 가등기를 경료한 것이 아닌 이상 소유권이전등기청구권을 보존하기 위한 가등기로 판단됩니다. 즉 담보가등기는 피담보채권이 존재하여야 하고 매매예약가등기는 소유권이전등기청구권이 존재하여야 하는데 의뢰인의 경우 돈을 빌려주고 이를 담보할 목적으로 가등기를 설정받은 것은 아니므로(피담보채권이 존재하지 않으므로) 매매예약 가등기로 판단됩니다.
2. 가담법 제11조에 의하면 청산절차를 거치지 않고 소유권을 취득하더라도 선의의 제3자는 보호되는데, 만약 본 가등기가 담보가등기라면 의뢰인은 선의라고 인정되기 어렵습니다. 즉 담보권자가 담보사실을 올랐다는 주장은 부당하므로 선의로서 보호받을 수는 없습니다. 그외 매매예약 가등기라면 가담법 자체가 적용되지 않으니 걱정하지 않아도 됩니다.