안녕하세요? 존경하신 이기덕 변호사님 수고 많으십니다. 질문자는 원고자격으로 “보증금반환청구” 소송 진행중입니다. 현재 건물이 15세대 원룸이며 은행에 4억 2천만원정도 저당이 잡혀 있는 상황입니다. 이 건물 대해서는 나중에 경매 들어갈 경우 토지의 대한 배당은 없고 건물만 배당을 받을 수 있다는 옆방 세입자에게 들었습니다. 여기서 질문을 하겠습니다. (질문1) 은행 4억 2천만원정도 저당이 잡혀 있다면 강제경매 들어갈 경우 건물만 배당 받게 되는지요? (질문2) 참고로 질문자는 2순위입니다. 경매중 건물만 배당 받게 될 경우 배당금을 많이 못 받게 된다는 것인데 선순위인 1순위와 2순위도 배당을 많이 못 받게 되는건지요? (질문3) 만약 건물만 배당을 받게 될 경우, 배당을 모두 회수하지 못 했을 경우, 나머지 대한 잔금 회수는 강제집행 통해 끝까지 모두 회수할 가능성이 있는지요?
이기덕 변호사
법률사무소 인본
안녕하세요 이기덕 변호사입니다. 질문순서대로 답변드립니다.
1. 의뢰인이 주택임대차보호법상 임차인이라면 건물과 토지의 매각대금 모두에 대해서 배당을 받을 수 있습니다. 건물과 토지가 일괄경매 되는 경우 뿐만 아니라 각각 개별적으로 경매되더라도 의뢰인의 배당순위에 따라 토지와 건물로부터 모두 배당받을 수 있습니다. 그러나 전세권자라면 토지에 대하여 별도의 전세권설정등기를 경료하지 않은 이상 건물의 매각대금에 대해서만 배당을 받을 수 있고, 토지부분에 대해서는 배당을 받을 수 없습니다.
2. 선순위자는 건물과 토지의 매각대금에서 자신들의 채권액이 만족될때까지 모두 변제받고, 남는 금액이 다음 순위자에게 배당되므로, 1순위자는 거의 채권액 전부를 배당받게 됩니다. 오히려 2순위자가 전액을 배당받지 못할 위험이 큽니다.
3. 의뢰인이 채권액 전액을 배당받지 못했다면 나머지 채권에 대해서는 채무자의 다른 재산에 대해 별도로 강제집행을 해서 받아갈 수 있습니다. 문제는 채무자에게 다른 재산이 있는가 하는 것인데, 만약 채무자에게 다른 재산이 없다면 강제집행도 할 수 없고 따라서 이 경우 나머지 채권액은 사실상 변제 받을 수 없게 됩니다.