상속은 동생분이 돌아가신 뒤에야 일어나므로, 지금 명의를 옮기려면 증여나 매매 중 하나를 택해야 합니다. 증여하면 조카에게 증여세가, 매매하면 동생분에게 양도소득세가 생기는 것이 기본 구조입니다. 조카가 이미 근저당권을 가진 채권자라면, 그 빚을 지분으로 갚는 방식도 양도로 과세된다는 점을 함께 보셔야 합니다. 증여의 경우를 보면, 상속세 및 증여세법 제53조는 증여재산 공제액을 정합니다. 조카가 동생분의 자녀라면 직계존속에게서 받는 것이어서 10년 동안 합쳐 5천만원(미성년자는 2천만원)이 공제되고, 동생분의 자녀가 아닌 조카라면 4촌 이내 혈족에게서 받는 것이어서 1천만원이 공제됩니다. 같은 법 제47조 제1항은 증여재산에 담보된 채무를 수증자가 인수하면 그 금액을 증여세 과세가액에서 뺀다고 정합니다. 다만 같은 조 제3항은 직계존비속 사이의 부담부증여에서는 채무가 인수되지 않은 것으로 추정합니다. 매매나 빚을 갚는 경우를 보면, 소득세법 제88조 제1호는 양도를 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것으로 정하고, 부담부증여에서 수증자가 부담하는 채무액 부분도 양도로 봅니다. 따라서 조카에게 진 빚 대신 지분을 넘기면 그 채무액만큼 동생분이 지분을 양도한 것이 되어 양도소득세가 문제됩니다. 가족 사이에 값을 낮추어 넘기면 소득세법 제101조의 부당행위계산에 따라 양도소득이 다시 계산될 수 있습니다. 또 상속세 및 증여세법 제35조에 따라 시가와의 차액이 기준금액 이상이면 조카에게 증여세가 부과될 수 있습니다. 정리하면, 지분 시가가 빚보다 크지 않다면 빚을 갚는 방식이나 빚을 떠안는 증여로 처리하는 것이 자연스럽고, 시가가 빚보다 크면 그 차액은 증여로 보게 됩니다. 어느 방법이 유리한지는 지분의 시가, 동생분의 취득가액과 보유기간, 남은 채무액을 넣어 증여세와 양도소득세를 비교해 보아야 알 수 있습니다. 명의를 옮기면 조카가 내는 취득세도 따로 생깁니다. 증여를 받은 뒤 다시 파는 계획이 있다면 더 주의하셔야 합니다. 소득세법 제101조 제2항은 특수관계인에게 증여한 자산을 받은 사람이 증여일부터 10년 안에 다시 타인에게 양도하고, 그 증여세와 양도소득세를 합한 세액이 증여자가 직접 양도한 경우의 양도소득세보다 적으면 증여자가 직접 양도한 것으로 본다고 정합니다. 배우자와 직계존비속은 이 조항에서 빠지고 다른 규정이 적용되므로, 조카가 동생분의 자녀인지에 따라 적용 조항이 달라집니다. 동생분이 건강 문제로 지금 이전하기 어렵다면, 유언으로 지분을 조카에게 남기는 방법도 있습니다. 이때는 동생분이 돌아가신 뒤 상속세 문제가 되므로, 다른 상속인의 몫도 함께 살펴야 합니다. 지분 시세를 알 수 있는 감정평가서나 주변 매매사례, 채무를 증명하는 차용증과 근저당 설정 서류를 준비해 두십시오. 구체적인 사안은 세무사와 상담하시기 바랍니다. ※ 2026년 10월 현행 법령을 기준으로 정리한 일반 정보입니다. 개별 사안은 전문가와 상담하세요.