가. 건물에 대한 현황은 다음과 같습니다. 2006. 4월 토지 구입자금 320백만원을 은행에서 대출받음 2006.10월 위 토지에 건물을 신축 완료. 건물 준공 승인 완료 후 소유권 보존 등기 및 은행에 근저당권을 설정하고 2억원을 대출받아 공사업자에게 지급함. 공사대금 3억원은 임대완료시 임대보증금을 받아서 주기로 함. 2006.11월~2007.2월 총 4층건물 중 1층 임대보증금 2억원을 받아서 공사업자에게 지급 2008. 9월 현재 : 2~3층 미임대 공실상태, 4층은 건물 소유자가 거주 2008. 9월 5일. 공사업자는 더이상 공사대금 수령을 기다릴 수 없다며, 공사대금 미수액 1억원 및 2년간의 이자 3억원을 부동산에 가압류 및 유치권 확인 소송을 제기하고, 미임대된 2~3층을 소유자의 동의 없이 강제로 문을 부수고 점거하여 유치권이 있다고 주장함. 나. 질문내용 : 1) 공사대금을 아직 지급하지 못한 것은 사실이나, 이미 소유권 보존등기 및 은행에 1순위로 근저당을 설정하여 주었는데, 2년이나 지난 지금에 와서 소유자의 동의없이 강제 점거한 유치권의 성립이 가능한 지의 여부?
송인욱 변호사
법률사무소 정현
기존에 유치권 배제특약을 맺어두었다면 가장 명백하게 대응할 수 있었는데 아쉽습니다.
우선 유치권이 인정되기 위해서는 공사대금 채권이 변제기에 있어야 하는데, 상대방 측과의 약정상 공사대금 중 3억 원은 임대가 완료되는 경우 보증금으로 충당하기로 한 약정이 있었고,
점유 자체가 지속적이지 않았으며,
의뢰인의 반대에도 불구하고 불법적인 방법으로 시정장치를 파괴하고 점유를 하였기 때문에 공사업자의 유치권은 인정되지 않을 가능성이 있습니다.
다만, 최종적으로 이에 대한 판단은 법원에서해야 합니다.
아무튼, 잘 해결되기를 바랍니다.