우선 사안은 법적으로 해결할 사안은 아닙니다. 법적 판단을 더하여 임대차가 종료되었다면 새로운 임차인이 들어오든지에 상관없이 임대인은 임대보증금을 반환하여야 합니다. 하지만, 의뢰인 스스로 생각하고 있으신 바와 같이 새로운 임차인의 가능성이 없다는 것처럼 임대인의 자력은 충분하지 않은 듯 하고, 만일 그러한 경우에는 임대인이 돈을 임의적으로 줄 수도 없는 상황이기 때문입니다. 따라서 임대인과 위와 같은 사항에 대하여 합의를 하고 일정한 월차임을 공제받음과 동시에 새로운 임차인이 들어올 때까지 반환을 유예하는 등의 조치를 취해두는 것이 좋을 듯 합니다. 물론 임차권 등기를 해두기 바랍니다. 법적으로 보자면 우선 서울인 경우는 상가건물임대차보호법이 적용되는 사안입니다. 임대보증금에 월 차임의 100을 곱한 금액이 2억 6천만 원을 안 넘기 때문입니다. (기타 시도는 예외입니다.) 이러한 경우 임대차가 묵시적 갱신이 된 경우에는 임차인은 임대차 해지를 언제든지 상대방에게 청구할 수 있고, 그러한 통지가 도달한 3개월 이후부터 임대보증금의 반환을 청구할 수 있습니다. 아무튼, 잘 해결되기 바랍니다.