이미 네 분 공동 명의로 상속등기를 마쳤다면, 지금 한 사람 명의로 모으는 것은 세법상 다른 가족이 지분을 증여하는 것으로 처리됩니다. 집값이 6,000만원 정도라면 증여재산 공제 한도 때문에 어머니 명의로 모으는 쪽이 자녀 한 명에게 모으는 쪽보다 증여세 부담이 적을 가능성이 큽니다. 다만 등기부상 지분과 과거 증여 내역에 따라 달라집니다. 상속세 및 증여세법 제4조 제3항은 등기로 각 상속인의 상속분이 확정된 뒤 다시 협의분할하여 특정 상속인이 당초 상속분을 넘게 취득하면, 줄어든 상속인에게서 증여받은 것으로 보아 증여세를 부과한다고 정합니다. 제53조는 증여재산 공제를 직계비속에게서 받으면 5천만원, 직계존속에게서 받으면 5천만원, 그 밖의 4촌 이내 혈족에게서 받으면 1천만원으로 정하고, 10년 안에 공제받은 금액과 합산합니다. 지방세법 제7조 제11항은 직계존비속의 부동산 취득을 증여로 보고, 제11조 제1항 제2호는 상속 외 무상취득의 취득세율을 1천분의 35로 정합니다. 1993년 상속 때 법정상속분대로 등기했다면 민법 제1009조에 따라 어머니 지분은 9분의 3, 자녀는 각 9분의 2입니다. 6,000만원 기준으로 자녀 지분은 각 약 1,333만원입니다. 어머니에게 모으면 자녀 세 명의 지분 약 4,000만원을 직계비속에게서 받는 것이어서 5천만원 공제 안에 들 수 있습니다. 자녀 한 명에게 모으면 어머니 지분 약 2,000만원은 공제 안이지만, 형제 두 명의 지분 약 2,667만원은 공제가 1천만원뿐이라 초과분에 증여세가 나올 수 있습니다. 실제 평가액은 법이 정한 방법으로 정해지므로 이 숫자는 예시입니다. 또 공제는 10년 안에 같은 쪽에서 받은 증여와 합산하므로, 최근 10년 안에 어머니나 형제에게서 증여받은 것이 있다면 한도가 줄어듭니다. 취득세는 지방세법 제10조에 따라 취득 당시의 가액을 기준으로, 넘겨받는 지분에 붙습니다. 단순 계산하면 어머니에게 모을 때는 약 4,000만원의 1천분의 35인 약 140만원, 자녀 한 명에게 모을 때는 넘겨받는 지분이 약 4,667만원이어서 약 163만원입니다. 실제 금액은 과세표준을 정하는 방법에 따라 달라집니다. 등기는 부동산등기법 제23조 제1항에 따라 지분을 넘기는 사람과 받는 사람이 공동으로 증여를 원인으로 한 지분이전등기를 신청합니다. 증여계약서, 넘기는 사람의 인감증명서와 등기필 서류, 가족관계 서류 등이 쓰이고, 받는 사람이 취득세를 먼저 냅니다. 증여세는 상속세 및 증여세법 제68조 제1항에 따라 증여받은 달의 말일부터 3개월 안에 신고합니다. 어머니 명의로 모으면 나중에 어머니의 상속이 개시될 때 다시 상속 절차와 비용이 생깁니다. 공제 안이라 세금이 없더라도 신고해 두는 것이 좋고, 정확한 취득세와 각자의 주택 수 영향도 미리 확인하세요. 구체적인 사안은 세무사와 상담하시기 바랍니다. ※ 2026년 10월 현행 법령을 기준으로 정리한 일반 정보입니다. 개별 사안은 전문가와 상담하세요.