주택을 상속받으면 먼저 상속세가 계산되고, 나중에 팔 때 양도소득세가 따로 계산됩니다. 상속 후 6개월 안에 팔면 그 매매가격이 상속재산 가액이 되어 양도차익은 거의 생기지 않지만, 상속세를 매기는 기준이 시세로 올라갑니다. 3년 거주 후 팔면 1세대1주택 비과세를 받을 가능성이 있지만, 요건을 갖추지 못하면 그동안 오른 값에 양도소득세가 붙습니다. 상속세를 보면, 상속세 및 증여세법 제18조는 기초공제 2억원을 정하고, 제21조는 기초공제 등을 합친 금액과 5억원 중 큰 금액을 공제하는 일괄공제를 정합니다. 배우자 없이 자녀 둘이 상속받고 상속재산이 5억원 이하라면 일괄공제만으로 상속세가 나오지 않을 수 있습니다. 같은 법 제60조는 상속재산을 상속개시일 현재 시가로 평가하고, 같은 법 시행령 제49조는 상속개시일 전후 6개월 안의 매매가액이나 감정가액 등을 시가로 인정합니다. 재개발 기대로 시세가 공시가격보다 훨씬 높다면, 6개월 안에 팔 경우 그 매매가격이 상속재산 가액이 되어 상속세가 늘어날 수 있습니다. 양도소득세를 보면, 소득세법 시행령 제163조 제9항은 상속받은 자산의 취득가액을 상속개시일 현재 상속세 및 증여세법에 따라 평가한 가액으로 봅니다. 그래서 상속 때 시가로 평가해 신고하고 그 값에 팔면 양도차익이 거의 없습니다. 반대로 공시가격 수준으로 낮게 평가되면 나중에 팔 때 양도차익이 커집니다. 3년 거주 후 매도를 보면, 소득세법 제89조 제1항 제3호는 1세대1주택의 양도를 비과세하되, 양도 당시 실지거래가액이 12억원을 넘는 고가주택은 제외합니다. 소득세법 시행령 제154조는 보유기간 2년 이상을 요건으로 하고, 취득 당시 조정대상지역에 있던 주택은 보유기간 중 거주기간 2년도 요구합니다. 상속받는 자녀 각자의 세대에 다른 주택이 있는지, 두 자녀가 지분으로 나누어 상속하는지에 따라 비과세 판단이 달라집니다. 정리하면, 바로 팔 계획이라면 6개월 안의 매매가격으로 상속세를 계산하는 구조가 되고, 오래 보유할 계획이라면 상속 때 시가를 어떻게 평가해 둘지와 비과세 요건을 갖출 수 있는지가 핵심입니다. 공시가격과 시세가 가려져 있고 세율과 다른 공제는 개별 사정에 따라 달라지므로, 여기서 정확한 세액을 계산할 수는 없습니다. 상속세 신고 기한을 확인하고, 상속받은 주택의 시가를 입증할 감정평가를 받을지 미리 정해 두십시오. 같은 법 시행령 제49조는 둘 이상의 감정기관이 평가한 감정가액의 평균도 시가로 인정하므로, 오래 보유할 계획이라면 상속 당시 가액을 감정으로 확정해 두는 방법이 나중의 양도차익을 줄이는 데 도움이 될 수 있습니다. 반대로 이 방법은 상속세 과세가액을 높일 수 있으므로 두 세금을 함께 비교해야 합니다. 구체적인 사안은 세무사와 상담하시기 바랍니다. ※ 2026년 10월 현행 법령을 기준으로 정리한 일반 정보입니다. 개별 사안은 전문가와 상담하세요.