어머니의 빚을 함께 넘겨받는 증여는 부담부증여라고 합니다. 이 경우 질문자가 인수한 빚만큼은 어머니가 집을 판 것으로 보아 어머니에게 양도소득세 문제가 생기고, 나머지 부분에 대해서는 질문자가 증여세를 냅니다. 정확한 세액은 집의 평가액과 빚이 인정되는지에 따라 크게 달라져 지금 숫자만으로 확정할 수는 없습니다. 상속세 및 증여세법 제47조 제1항은 증여세 과세가액을 증여재산가액에서 그 재산에 담보된 채무로서 수증자가 인수한 금액을 뺀 금액으로 정합니다. 다만 제3항은 직계존비속 간 부담부증여에서는 채무를 인수했더라도 인수하지 않은 것으로 추정하고, 객관적으로 인정되는 채무만 예외로 합니다. 제53조 제2호는 직계존속에게서 증여받으면 10년간 합쳐 5천만원을 공제하도록 정합니다. 제60조 제1항은 재산을 증여일 현재의 시가로 평가하도록 정합니다. 1번 물음에 대해, 금융기관 대출과 전세금처럼 객관적으로 확인되는 채무를 실제로 질문자가 넘겨받는다면 그 금액을 빼고, 다시 5천만원을 공제한 금액에 증여세가 매겨집니다. 공시지가는 땅값 기준이라 주택은 시가나 고시주택가격으로 평가하므로 먼저 평가액부터 확인해야 합니다. 취득세는 지방세법 제7조 제11항에 따라 직계존속의 부동산을 취득하면 증여로 취득한 것으로 보고, 제11조 제1항 제2호는 무상취득 세율을 1천분의 35로 정합니다. 세무사 수임료는 법으로 정한 금액이 없어 사무소마다 다릅니다. 2번 물음에 대해, 소득세법 제88조 제1호는 부담부증여 시 수증자가 부담하는 채무액에 해당하는 부분을 양도로 봅니다. 제89조 제1항 제3호는 대통령령으로 정하는 요건을 갖춘 1세대 1주택의 양도소득을 비과세하되 실지거래가액이 12억원을 넘는 고가주택은 제외합니다. 어머니가 이 집 한 채만 30년 가까이 보유했다면 비과세 요건을 갖출 가능성이 큽니다. 3번 물음에 대해, 집을 두 채 갖는 것 자체가 금지되지는 않습니다. 다만 나중에 질문자의 집을 팔 때 1세대 1주택 비과세를 받기 어려워질 수 있으니 처분 순서를 미리 계획하세요. 4번 물음에 대해, 소득세법 제50조 제1항 제3호 가목은 생계를 같이 하는 60세 이상 직계존속으로서 소득금액 합계액이 100만원 이하인 사람을 기본공제 대상으로 정합니다. 어머니가 요건을 갖추면 연말정산에서 공제를 받을 수 있습니다. 다만 증여 전에 어머니가 질문자와 같은 세대가 되면 1세대 1주택이 아니게 되어 비과세를 잃을 수 있으니 순서에 주의하세요. 증여세 신고는 증여받은 날이 속하는 달의 말일부터 3개월 안에 해야 하니 채무 증빙과 평가 자료를 미리 준비하세요. 부담부증여로 인정받으려면 은행 대출의 채무자 변경이나 전세계약 승계 서류로 채무 인수 사실을 증명할 수 있어야 하고, 증여 뒤에는 질문자가 실제로 이자와 원금을 갚아야 합니다. 구체적인 사안은 세무사와 상담하시기 바랍니다. ※ 2026년 10월 현행 법령을 기준으로 정리한 일반 정보입니다. 개별 사안은 전문가와 상담하세요.