세법에서 주택인지는 등기가 있는지가 아니라 실제로 주거용으로 쓰이는지로 판단합니다. 그 집에 세입자가 살며 임대수입이 나온다면 주택으로 볼 가능성이 큽니다. 지금 사시는 다른 집도 질문자님 세대가 소유한 집이라면 1세대 2주택이 되고, 세를 들어 사는 집이라면 이 집 한 채만 주택으로 셉니다. 소득세법 제88조 제7호는 주택을 허가 여부나 공부상의 용도구분과 관계없이 세대원이 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로서 사실상 주거용으로 사용하는 건물이라고 정하고, 용도가 분명하지 않으면 공부상 용도에 따른다고 정합니다. 같은 조 제6호는 1세대를 거주자와 배우자가 같은 주소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 단위로 정합니다. 제1호는 양도를 등기와 관계없이 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것으로 정합니다. 제89조 제1항 제3호는 1세대 1주택 등 대통령령으로 정하는 요건을 갖춘 주택의 양도소득에 과세하지 않는다고 정하되, 실지거래가액 12억원을 넘는 고가주택은 제외합니다. 질문 사실에 대입해 보겠습니다. 첫째, 땅주인 말처럼 주택 수 판단은 등기 유무보다 실제 쓰임에 따릅니다. 스레트집인데 장부에 스라브로 적혀 있다는 차이도 구조 표시의 문제일 뿐, 주거용이면 주택입니다. 둘째, 땅주인이 감정평가액으로 보상하고 집을 넘겨받는다면 돈을 받고 건물을 넘기는 것이어서 양도에 해당할 수 있습니다. 이때 비과세를 받을 수 있는지는 세대 전체의 보유 주택 수와 대통령령의 보유·거주 요건에 달려 있습니다. 셋째, 2주택이라도 제89조 제1항 제3호 나목처럼 대체취득이나 상속 등으로 2주택이 된 경우의 특례가 있으니 세대 전체의 주택 현황을 정리해 보아야 합니다. 집을 비우라는 요구에 응해야 하는지는 땅을 쓰는 근거에 달려 있습니다. 민법 제643조는 건물 소유를 목적으로 한 토지임대차의 기간이 끝났을 때 건물이 남아 있으면 제283조를 준용하여 계약 갱신이나 건물 매수를 청구할 수 있게 합니다. 반면 무상으로 쓰게 한 사용대차라면 제613조에 따라 약정한 시기나 사용 목적이 끝난 때 반환해야 합니다. 토지사용 승낙서에 적힌 기간, 지료, 조건을 꼭 확인하세요. 보상금 합의 전에 감정평가서를 받아 보고, 양도소득세가 생기는지 계산해 본 뒤 합의하세요. 세입자가 있으니 임대차 보증금 반환과 이사 시기도 함께 정리해야 합니다. 땅주인이 말하는 재개발이 법률에 따른 정비사업인지, 땅주인이 개인적으로 하는 개발인지에 따라 보상 절차와 세금 처리가 달라질 수 있으니 사업의 근거도 확인하세요. 세대를 따질 때는 따로 살며 생계를 달리하는 자녀의 집은 원칙적으로 질문자님 세대의 주택 수에 들어가지 않는다는 점도 참고하세요. 구체적인 사안은 세무사와 상담하시기 바랍니다. ※ 2026년 10월 현행 법령을 기준으로 정리한 일반 정보입니다. 개별 사안은 전문가와 상담하세요.