토지와 건물은 각각 따로 등기되는 재산이어서, 86㎡ 토지와 160㎡ 토지 위의 건물만 골라 증여하는 것도 가능합니다. 증여세는 증여재산 가액에서 공제액을 뺀 뒤 세율을 적용해 계산합니다. 양도세 비과세에서 빠지는 고가주택 기준은 지금은 6억원이 아니라 실지거래가액 합계 12억원 초과입니다. 상속세 및 증여세법 제53조 제2호는 직계존속에게서 받은 증여에 대해 10년 동안 공제받은 금액을 합쳐 5천만원(미성년자는 2천만원)까지 공제합니다. 제56조는 증여세에 제26조의 세율을 적용하는데, 과세표준 1억원 이하는 10%이고 구간에 따라 최고 50%까지 올라갑니다. 제61조 제1항은 토지를 개별공시지가로, 건물을 국세청장이 산정·고시하는 가액으로 평가하는 방법을 정하는데, 이는 시가를 산정하기 어려울 때 쓰는 방법입니다. 질문의 ㎡당 312만원이 개별공시지가라면 86㎡ 토지는 약 2억6,832만원으로 평가될 수 있고, 여기에 건물 평가액을 더한 금액에서 공제액을 뺀 금액이 과세표준이 됩니다. 같은 사람에게서 10년 안에 받은 다른 증여가 있으면 그 가액도 합쳐 계산하고, 증여세는 증여받은 날이 속하는 달의 말일부터 3개월 안에 신고해야 합니다. 양도세에서 소득세법 제88조 제7호는 주택을 공부상 용도와 관계없이 사실상 주거용으로 쓰는 건물로 정합니다. 따라서 공부상 주택이라도 상가로 쓰는 건물은 주택 수에서 빠질 수 있습니다. 제89조 제1항 제3호는 1세대 1주택과 딸린 토지의 양도소득을 비과세하되 12억원을 넘는 고가주택은 제외하고, 시행령 제154조 제1항은 보유기간 2년 이상 등을 요건으로 합니다. 1세대는 제88조 제6호에 따라 같은 주소에서 생계를 같이 하는 가족 단위로 보므로 함께 사는 가족의 주택도 따지고, 딸린 토지는 시행령 제154조 제7항에 따라 건물이 정착된 면적의 일정 배율(도시지역 중 수도권 주거지역은 3배, 수도권 밖은 5배 등) 안에서만 비과세됩니다. 시행령 제154조 제3항은 한 건물에 주택과 주택 외 부분이 함께 있거나 주택에 딸린 토지에 주택 외의 건물이 있으면 주택 연면적이 더 클 때 전부를 주택으로 보고, 같거나 작으면 주택 외 부분은 주택으로 보지 않습니다. 다만 고가주택에 해당하면 시행령 제160조 제1항에 따라 주택 외 부분은 주택으로 보지 않고, 12억원을 넘는 부분의 비율만큼 양도차익을 계산합니다. 근린생활시설과 주택이 함께 있는 2층 건물은 이 기준에 따라 비과세 범위가 달라집니다. 증여를 먼저 하면 아버지가 보유한 주택 수와 양도 대상이 달라지므로 증여와 양도의 순서를 함께 정해야 합니다. 건축물대장, 실제 사용 현황을 보여 주는 임대차계약서와 사업자등록 자료, 아버지의 거주 기간을 보여 주는 주민등록 자료를 준비해 두세요. 증여받은 사람이 나중에 그 부동산을 팔 때의 세금도 미리 함께 계산해 보는 것이 좋습니다. 구체적인 사안은 세무사와 상담하시기 바랍니다. ※ 2026년 10월 현행 법령을 기준으로 정리한 일반 정보입니다. 개별 사안은 전문가와 상담하세요.