현행 소득세법에서 주택 두 채를 전세로만 놓은 경우, 보증금 합계가 법에서 정한 기준에 못 미치면 전세금은 임대 수입으로 신고하지 않습니다. 상가 임대는 사업이므로 사업자등록을 해야 하고, 그 임대소득은 근로소득과 합쳐 다음 해 5월에 종합소득세 확정신고를 해야 합니다. 사업자등록이 늦었다고 해서 신고 의무가 없어지지는 않습니다. 소득세법 제25조 제1항은 부동산을 빌려주고 보증금·전세금을 받으면 일정 금액을 수입에 넣도록 하면서, 주택은 3주택 이상을 소유하고 보증금 합계가 3억원을 넘는 경우, 또는 2주택(기준시가 12억원 이하 주택은 주택 수에서 제외)을 소유하고 보증금 합계가 3억원 이상으로서 대통령령이 정한 금액을 넘는 경우에만 적용합니다. 제19조는 부동산업에서 생긴 소득을 사업소득으로 보고, 총수입금액에서 필요경비를 뺀 금액을 소득금액으로 합니다. 제70조 제1항은 종합소득이 있는 사람이 다음 연도 5월 1일부터 5월 31일까지 신고하도록 정합니다. 제168조는 새로 사업을 시작하는 사업자에게 사업자등록을 하도록 하고, 부가가치세법에 따라 등록하면 이 등록을 한 것으로 봅니다. 부가가치세법 제8조 제1항은 사업 개시일부터 20일 이내에 등록을 신청하도록 하고, 제60조 제1항 제1호는 기한 안에 등록하지 않으면 공급가액 합계의 1퍼센트를 가산세로 더합니다. 첫째, 두 주택의 전세보증금은 합계 1억 2천만원이므로 현행 기준으로는 신고할 수입에 들어가지 않습니다. 둘째, 상가는 전 주인의 등록과 별개로 질문자 본인 명의로 사업자등록을 해야 합니다. 이미 월세를 받기 시작했다면 늦을수록 가산세 부담이 커지므로 바로 신청하는 것이 좋습니다. 셋째, 등록 여부와 상관없이 상가 월세 수입이 있으면 5월 확정신고 때 근로소득과 합산해 신고해야 합니다. 신고 기한을 넘기면 가산세가 붙을 수 있으므로 사업자등록과 별개로 신고 일정부터 챙기세요. 세금이 얼마인지는 월세 수입에서 빼는 필요경비를 장부로 계산하는지 추계로 계산하는지, 근로소득 공제와 각종 공제가 얼마인지에 따라 크게 달라집니다. 지금 주신 정보만으로는 금액을 정확히 산정할 수 없습니다. 상가 임대는 부가가치세 신고도 함께 문제 될 수 있으니 세무서 안내를 확인하세요. 질문 당시와 지금은 주택 수 계산 등 기준이 달라졌을 수 있어, 위 내용은 현행 규정 기준입니다. 임대차계약서, 월세 입금 내역, 상가 매입 서류와 관리비·수선비 같은 경비 자료를 모아 두면 신고에 도움이 됩니다. 근로소득만 있을 때는 회사의 연말정산으로 끝났지만 임대소득이 생기면 직접 확정신고를 해야 하므로, 회사에서 받은 근로소득 원천징수영수증도 함께 준비하세요. 구체적인 사안은 세무사와 상담하시기 바랍니다. ※ 2026년 10월 현행 법령을 기준으로 정리한 일반 정보입니다. 개별 사안은 전문가와 상담하세요.