먼저 일시적 2주택의 처분 기한이 질문 당시 알고 계신 1년보다 길어졌으므로, 증여 전에 그 기한 안에 파는 방법부터 확인하시길 권합니다. 어머니께 증여하면 어머니가 증여세와 취득세를 내고, 전세보증금을 함께 넘기는 부담부증여라면 그 부분은 질문자님이 양도한 것으로 보아 양도소득세가 생깁니다. 어머니가 곧 다시 팔면 특례 때문에 절세 효과가 크게 줄 수 있습니다. 소득세법 시행령 제155조 제1항은 종전 주택을 취득하고 1년 이상 지난 뒤 신규 주택을 취득해 일시적으로 2주택이 된 경우, 신규 주택 취득일부터 3년, 두 주택이 모두 조정대상지역이면 2년 안에 종전 주택을 팔면 1세대1주택으로 본다고 정합니다. 증여세는 받는 사람인 어머니가 냅니다. 상속세 및 증여세법 제60조는 증여일 현재 시가로 평가하고, 시가를 산정하기 어려우면 공시가격 등 법이 정한 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다고 정합니다. 제47조 제1항은 수증자가 인수한 담보 채무를 빼도록 하고, 제53조 제3호는 직계비속에게서 받은 증여에 5천만원을 공제합니다. 질문하신 실거래가가 같은 단지의 매매 사례 등으로 시가로 인정된다고 가정하면, 시가 3억2천만원에서 보증금 1억1천만원을 빼고 5천만원을 공제하면 과세표준은 1억6천만원이고, 제26조 세율로 1천만원에 1억원 초과분의 20퍼센트를 더한 2,200만원이 산출세액입니다. 다만 제47조 제3항은 직계존비속 간 부담부증여의 채무를 인수되지 않은 것으로 추정하므로, 전세계약서 등으로 보증금 인수 사실을 분명히 해야 합니다. 소득세법 제88조 제1호는 부담부증여에서 수증자가 부담하는 채무액 부분을 양도로 봅니다. 그러면 1억1천만원 부분은 질문자님의 양도가 되어, 비과세 요건을 갖추지 못하면 양도소득세가 붙습니다. 어머니가 증여받은 뒤 10년 안에 팔면 제97조의2 제1항에 따라 취득가액을 질문자님이 처음 산 가격으로 계산하므로, 1~2년 안에 팔아도 양도차익이 줄지 않습니다. 또 어머니와 같은 세대라면 제88조 제6호의 1세대에 함께 포함되어 주택 수가 줄지 않습니다. 취득세는 지방세법 제11조 제1항 제2호에 따라 무상취득분에 1천분의 35가 표준세율이며, 지역과 주택 수에 따라 달라질 수 있습니다. 부담부증여는 어머니의 증여세가 줄어드는 대신 보증금 부분이 질문자님의 양도소득세가 되므로, 두 세금을 합쳐 보아야 유리한지 알 수 있습니다. 질문자님이 비과세 요건을 갖춘 상태라면 부담부증여가 유리할 수 있고, 2주택으로 과세된다면 반대일 수 있습니다. 세액은 보유기간, 처음 산 가격, 조정대상지역 여부에 따라 크게 달라지므로 실제 숫자로 증여, 부담부증여, 직접 매각을 각각 계산해 비교하셔야 합니다. 구체적인 사안은 세무사와 상담하시기 바랍니다. ※ 2026년 10월 현행 법령을 기준으로 정리한 일반 정보입니다. 개별 사안은 전문가와 상담하세요.