부모님이 살아 계실 때 아파트를 넘겨받으면 증여세와 취득세를 내야 합니다. 4억원으로 평가되는 아파트를 부모님께 증여받으면 증여세 산출세액은 약 6천만원입니다. 반면 돌아가신 뒤 상속받는 경우에는 상속재산이 이 아파트뿐이라면 공제 금액이 더 커서 상속세가 나오지 않을 가능성이 높습니다. 상속세 및 증여세법 제53조 제2호는 직계존속에게서 증여를 받으면 5천만원(미성년자는 2천만원)을 증여세 과세가액에서 공제하되, 증여 전 10년 이내에 공제받은 금액과 합쳐 이 한도를 넘지 못하게 합니다. 제56조는 증여세에 제26조의 세율을 적용하도록 하고, 제26조는 과세표준 1억원 이하는 100분의 10, 1억원 초과 5억원 이하는 1천만원에 1억원을 넘는 금액의 100분의 20을 더한 금액으로 정합니다. 제68조 제1항은 증여받은 날이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내에 신고하도록 합니다. 이를 대입하면 4억원에서 5천만원을 뺀 3억5천만원이 과세표준이 되고, 1천만원에 2억5천만원의 100분의 20인 5천만원을 더해 산출세액은 약 6천만원입니다. 다만 아파트를 얼마로 평가하는지, 10년 안에 부모님께 받은 다른 증여가 있는지에 따라 실제 세액은 달라집니다. 취득세도 따로 냅니다. 지방세법 제11조 제1항은 상속이 아닌 무상취득의 표준세율을 1천분의 35로, 상속으로 인한 취득(농지 외)을 1천분의 28로 정합니다. 또 제13조의2 제2항은 조정대상지역에 있는 일정 가액 이상의 주택을 무상취득하면 더 무거운 세율을 적용하되, 1세대 1주택자가 소유한 주택을 직계존비속이 무상취득하는 등 대통령령으로 정하는 경우는 제외합니다. 아파트가 있는 지역과 부모님의 주택 수를 먼저 확인해야 합니다. 돌아가신 뒤 상속받는 경우 상속세 및 증여세법 제21조 제1항은 기초공제 등을 합친 금액과 5억원 중 큰 금액을 공제할 수 있게 하고, 상속세 신고가 없는 경우에도 5억원을 공제한다고 정합니다. 상속재산이 4억원 아파트뿐이라면 공제 후 과세표준이 남지 않습니다. 다만 제13조 제1항 제1호는 상속개시일 전 10년 이내에 피상속인이 상속인에게 증여한 재산을 상속세 과세가액에 더하도록 하므로, 지금 증여받고 10년 안에 상속이 일어나면 그 아파트가 상속세 계산에 다시 들어갑니다. 정리하면 증여는 지금 증여세와 취득세를 부담하는 대신 아파트를 일찍 넘겨받는 방법이고, 상속은 다른 재산이 많지 않다면 세금 부담이 훨씬 적을 수 있는 방법입니다. 다만 부모님의 다른 재산이 있는지, 다른 자녀 등 공동상속인이 있는지에 따라 결과가 달라집니다. 부모님의 노후 생활과 가족 간 사정도 함께 고려해 결정하시고, 증여를 택한다면 신고 기한을 지키며 아파트 시세 자료와 부모님의 주택 보유 현황을 미리 정리해 두세요. 구체적인 사안은 세무사와 상담하시기 바랍니다. ※ 2026년 10월 현행 법령을 기준으로 정리한 일반 정보입니다. 개별 사안은 전문가와 상담하세요.