1층 단독건물에서 식당 하는 임차인입니다. 원래 5년 계약했는데 재계약 없이 그냥 7년째 장사하고 있어요. 건물주 분이 몇 년 전부터 건물을 내놨다면서 나가라고 하시는데요. 건물이 비어 있어야 매매가 잘 될 거라고 생각하시는 건 아니겠죠? 재건축한다 해도 옆 건물이랑 같이 묶여 있어서 매매가 쉽지는 않을 것 같은데 말이에요. 재계약도 안 했으니 월세가 오른 적도 없고, 지금은 서로 연락도 자제하면서 저는 그냥 월세만 꼬박꼬박 내고 있는 상황입니다. 저희가 나가면 건물주 분도 월세 수입이 없어지는 건데, 굳이 나가라고 하시는 이유가 뭘까요?
김기윤 변호사
김기윤 법률사무소
상가임대차법에 의하면 임차인이 임대인에게 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 임대인은 정당한 사유없이 거절할 수 없으며 임차인은 최초 임대차 기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서 계약갱신을 청구할 수 있습니다.
또한 위 기간내에 임대인이 제1항의 기간 내에 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경을 통지를 하지 아니한 경우 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보며 이를 묵시적갱신이라고 하며 묵시적갱신에 의한 계약기간은 1년입니다.
다만, 판례에 의하면 환산보증금이 상가임대차법 보호를 받을 수 있는 범위를 초과하는 임차인은 상가임대차법 묵시적갱신을 보호받지 못하므로 민법에 의하여야 한다고 규정하여 권리금회수에 불이익을 받은 사례가 있으니 주의하시기 바랍니다.
그리고 정당한 사유가 있는 경우는 계약갱신을 거절할 수 있습니다.아래 임대인이 임차인의 계약갱신을 거절할 정당한 사유가 있는지 확인해 보시기 바랍니다.
1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
