전세만료후 기존세입자가 퇴거하고 새로운 새입자가 들어왔습니다. 제가 거주하는곳이 집과 멀어서 세입자 퇴거시 부동산에서 시설물을 확인해주기로 했었습니다. 그런데 새로운 새입자가 들어와서 부동산을 통해 각종 수리를 요청했습니다. 당연히 기존 세입자가 나가기 전에 확인했으면 기존 세입자에게 수리를 요청할 사항들도 많이 있었습니다. 그리고는 수리한다고 말만하고 얼마가 견적이 나왔다는 정확한 말도없이 수리를 해버린후 영수증을 전달받았습니다. 저보고 모든금액을 입력하라고 하는데 부당하다고 생각합니다. 1. 기존 세입자 퇴거시 부동산에서 확인해주기로 했었지만 확인하지 못해 수리비가 발생한것입니다. 2. 수리비가 얼마나 나올지 정확히 이야기해주지 않고 대략 말하고 수리를 해버려서 수리비가 과도합니다. 3. 일부 수리는 수리비가 과도하여 제가 알아보고 수리시켰습니다. 부동산은 쉽게 전체를 교체해버리려고만 했습니다. 부동산에서는 모든 금액을 저보고 부담하라고 하고 저는 부동산이 과실이 있기 때문에 부동산에서 부담해야 한다고 생각합니다. 부동산은 이후 별 이야기 없이 집으로 내용증명까지 보냈습니다. 어떻게 해결해야 할까요?
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말씀하신 상황은 크게 ① 임대인·임차인의 수선의무, ② 부동산 중개업자의 과실, ③ 사전 협의 없는 수리비 청구의 적법성 문제로 나눌 수 있습니다.
1. 임대인의 수선의무 범위
「민법」상 임대인은 임대 목적물을 계약기간 동안 사용·수익에 필요한 상태로 유지할 의무가 있습니다.
다만, 통상적인 경미한 수선은 임차인의 부담입니다. 따라서 수리 항목이 임대인의 의무인지, 임차인의 부담인지 먼저 구분해야 합니다.
2. 부동산의 과실 여부
임대인이 직접 관리하기 어려워 중개업자에게 퇴거 시 확인을 맡겼다면, 중개업자가 이를 제대로 하지 않은 과실은 인정될 수 있습니다.
다만, 법적으로 중개업자는 임대차 계약의 중개 역할이 주된 의무이므로, 시설관리 책임까지 모두 부담한다고 보기는 어렵습니다.
3. 사전 협의 없는 수리비 청구
임차인 또는 부동산이 임대인 동의 없이 임의로 수리를 진행한 경우, 그 비용을 일방적으로 임대인에게 청구하는 것은 원칙적으로 인정되지 않습니다.
특히 수리 전 견적이나 구체적 비용 내역을 알리지 않고 진행한 경우, 과도한 수리비 전액을 청구당할 의무는 없습니다.
4. 대응 방법
우선 수리 항목을 구체적으로 구분하여, 임대인의 의무 범위인지 임차인의 부담 범위인지 따지셔야 합니다.
과도한 수리비에 대해서는 지급을 거절하거나, 필요 최소한 비용만 지급하고 나머지는 다툴 수 있습니다.
부동산의 과실을 주장하고자 한다면, 퇴거 시 시설 확인을 의뢰한 사실과 관리 책임을 합리적으로 입증해야 합니다.
내용증명에 대해서는 사실관계를 정리하여 반박 내용증명을 보내는 것이 바람직합니다.
결론적으로, 임대인의 수선의무에 해당하는 범위 내에서 합리적인 비용만 부담하면 되고, 사전 협의 없이 진행된 과도한 수리비 전액을 부담할 의무는 없습니다.
향후 분쟁이 계속된다면 민사조정을 통해 조율하거나, 필요시 법원의 판단을 받는 방법도 고려해 보셔야 합니다.