임차인이 금융기관에 임차보증금반환채권을 양도후 제3자에 의하여 임의경매가 실행된 사안에서, 1) 임차보증금반환채권을 양도한 임차인도 경매시 배당요구를 할 수 있는지요? 2) 대법원2022다255126 “임차보증금반환채권을 양수받은 금융관에서는 임의 경매가 진행중인 부동산에 대하여 임대차 기간중에도 배당요구를 하여 배당을 받을 수 있다.” 라고 하였는데 이럴 경우 임차인은 임대차 기간중임에도 불구하고 임차주택에서 쫓겨날 수도 있는 문제가 발생할 수 있습니다. 따라서 주임법3조2의 ⑨항에서는“금융기관등은 우선변제권을 행사하기 위하여 임차인을 대리하거나 대위하여 임대차를 해지할 수 없다.” 라고 하였음에도 불구하고 이와같이 판시한 이유는 무엇인지요?
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1. 임차인이 배당요구를 할 수 있는지 여부
임차보증금반환채권을 금융기관에 양도했다면, 그 범위 내에서는 임차인의 권리가 금융기관에 이전됩니다.
따라서 같은 채권에 대해 임차인이 별도로 배당요구를 하기는 어렵습니다. 임차인은 이미 권리를 양도했으므로, 배당절차에서 권리자가 금융기관으로 확정됩니다.
2. 대법원 2022다255126 판결 취지
이 판결에서 대법원은 금융기관이 양도받은 임차보증금반환채권을 근거로, 임대차기간 중에도 임의경매에서 배당요구를 할 수 있다고 보았습니다.
다만 이는 어디까지나 채권양도의 효력을 인정한 것이지, 금융기관이 임차인을 대신하여 임대차를 해지하거나 주택에서 내쫓을 수 있다는 의미는 아닙니다.
「주택임대차보호법」 제3조의2 제9항은 명시적으로 금융기관 등이 우선변제권을 행사하기 위해 임차인을 대리하거나 대위하여 임대차를 해지할 수 없다고 규정하고 있습니다. 즉, 임차인의 거주 안정은 그대로 보호됩니다.
정리하면
1. 금융기관은 ‘채권자’로서 배당절차에 참여할 수 있다.
2. 그러나 금융기관이 임차인을 내쫓을 수는 없고, 임차인의 주거권·거주권은 별도로 보장된다.
3. 따라서 금융기관의 배당요구권 인정과, 임차인의 거주 안정 보장은 서로 충돌하지 않는 범위에서 병행됩니다.
임차보증금반환채권을 양도한 경우, 배당요구권은 금융기관이 행사합니다. 임차인은 동일한 채권으로 배당을 중복 요구할 수 없습니다.
대법원 판결은 채권양수인의 배당참여권을 인정한 것이고, 주임법은 임차인의 거주 안정성을 지키는 별도의 장치를 둔 것이므로, 금융기관이 임대차 종료를 강제로 유도할 수는 없습니다.