말씀하신 상황은 미등기 상가, 신탁 관계, 선임대차 계약이 얽혀 있어 법적으로 매우 주의가 필요한 사안입니다. 핵심 쟁점을 나눠 설명드리면 다음과 같습니다. 1. 계약 당사자 현재 건물이 신탁회사 명의로 담보신탁 되어 있다면, 실질적인 권리자는 신탁회사입니다. 따라서 임대차계약도 원칙적으로 신탁회사가 계약 주체가 되어야 안전합니다. 시행사와만 계약할 경우, 추후 권리보호가 어렵습니다. 2. 분양과 임대 계약자가 다른 이유 분양은 소유권 이전과 관련된 문제이므로 신탁회사와 계약하는 것이 맞습니다. 임대는 시행사가 신탁사로부터 관리·운영 권한을 위임받은 경우 시행사와 계약할 수 있으나, 위임 범위·신탁계약 내용을 반드시 확인해야 합니다. 3. 보존등기 이후 소유권 귀속 담보대출이 상환되지 않으면 신탁사가 소유권을 유지하게 되고, 이 경우 시행사와의 임대차 계약만으로는 임차인 권리가 불안정해집니다. 임차인이 낸 보증금도 반환받기 어렵게 될 위험이 있습니다. 4. 리스크와 보증 방안 신탁원부, 신탁계약서, 위탁·수탁 관계를 명확히 확인해야 하며, 임대차 계약 시 **신탁회사의 확인서(승낙서)**를 요구하는 것이 필수적입니다. 계약 시 특약으로 반드시 ① 신탁사 동의 확인, ② 보존등기 이후 임차권 승계 보장, ③ 계약 해제 및 보증금 반환 조항을 넣어야 안전합니다. 5. 확인 및 요구할 자료 신탁원부, 건축허가서, 신탁사 확인서, 분양계약 구조(분양계약 주체 및 자금 입금처), 향후 소유권 귀속 관계 자료 임대차보호법 적용 여부(상가건물임대차보호법)도 반드시 확인 현재 상황에서는 시행사와의 계약만으로는 보증금 등 권리가 충분히 보호되지 않을 수 있으므로, 신탁사 동의 및 관련 서류 확보가 선행되어야 합니다. 계약 전 반드시 신탁원부와 신탁사 확인서를 요구하시고, 특약으로 권리 보전 장치를 두는 것이 필요합니다.