안녕하세요. 전세보증금 반환소송에서 화해권고결정이 확정되셨다면, 이제는 ‘집행 가능한 채권’으로서 강제집행 절차를 진행할 수 있는 단계입니다. 아래 순서대로 정리해 드리겠습니다. 먼저 화해권고결정의 효력부터 말씀드리면, 양측이 이의신청을 하지 않고 기간(통상 2주)을 넘기면 그 결정은 확정되어 확정판결과 동일한 효력을 가집니다. 즉, 판결문과 같은 집행력을 갖게 되어 강제집행(압류·경매 등) 을 신청할 수 있습니다. 1. 강제집행 절차의 개요 피고가 자발적으로 전세보증금을 지급하지 않는다면 임차인(채권자)은 법원을 통해 부동산 강제경매(임의경매가 아닌 ‘채권자 신청경매’) 를 진행할 수 있습니다. 가장 일반적인 절차는 다음과 같습니다. 1) 화해권고결정 정본 및 확정증명원 발급 2) 관할 법원(보통 부동산 소재지 법원)에 부동산 강제경매 신청서 제출 3) 법원이 경매개시결정을 내리고, 공고 절차를 거친 뒤 입찰 진행 4) 낙찰 시 배당요구 또는 본인 직접 입찰(셀프낙찰) 임차인이 직접 낙찰받는 경우를 흔히 ‘셀프낙찰’이라고 부르는데, 이 역시 정식 절차를 거치는 경매의 일종입니다. 2. 강제집행 신청 시 필요한 서류 필수 서류는 다음과 같습니다. * 화해권고결정 정본 (법원에서 발급) * 확정증명원 (해당 결정이 확정되었다는 증명서) * 주민등록등본 또는 사업자등록증 사본 (신청인 확인용) * 부동산 등기부등본 (집행 대상 부동산 확인용) * 인지대 및 송달료 납부 영수증 이 서류들을 준비하여 부동산 소재지 관할 법원에 제출하면 됩니다. 3. ‘사건 종결 증명 서류’의 정확한 명칭 많은 분들이 헷갈리시는데, 화해권고결정이 확정되었다는 증명서의 정확한 명칭은 “확정증명원” 입니다. 이는 ‘판결이 확정되었다’는 사실을 법원이 공식적으로 인정해주는 문서로, 강제집행 신청 시 반드시 첨부해야 합니다. 4. 확정증명원 발급 방법 확정증명원은 직접 법원 민원실에서 발급받을 수도 있고, ‘대한민국 전자소송 홈페이지(e-Court)’를 통해 온라인으로도 신청 가능합니다. 전자소송을 이용하셨다면, 사건 조회 후 “확정증명원 발급신청” 메뉴에서 바로 출력하실 수 있습니다. 직접 방문하실 경우 사건번호와 신분증만 지참하시면 됩니다. 5. 청약제도(생애최초 혜택) 관련 부분 현재 정부는 전세사기 피해자 지원 특별법에 따라 피해자가 부득이하게 스스로 낙찰받은 주택의 경우, 청약 가점 및 생애최초 혜택 유지가 가능하도록 제도 개선을 확정했습니다. 즉, 피해구제 목적의 셀프낙찰이라면 생애최초 혜택이 유지됩니다. 다만 실제 적용 여부는 국토교통부 고시 및 관할 지자체 판단에 따라 결정되므로, 낙찰 전 반드시 관할 LH센터 또는 국토부 전세사기 신고센터에 확인하시는 것이 안전합니다. 6. 선순위 압류·가압류와의 관계 등기부상 임대인 명의로 이미 건강보험공단, 메리츠캐피탈 등의 압류·가압류가 있다면 이는 모두 임대인(소유자)에 대한 채권자 권리입니다. 임차인이 경매에서 낙찰받을 경우, 그 시점에 기존 소유자(임대인)의 권리는 소멸하고 임차인이 새 소유자가 됩니다. 즉, 낙찰 후에는 임차인이 그 채무를 인수하지 않습니다. 압류·가압류는 낙찰로 인해 모두 말소됩니다. 따라서 낙찰대금 외에 그 채무를 추가로 부담하실 필요는 없습니다.