안녕하세요 올 3월 상가 계약 후 매달 월세를 내며 장사를 하고 있습니다. 상가인테리어 중 가게 누수를 발견했고 상가주인은 누수업체를 알아봐주겠다고 하여 나머지부분 인테리어 후 가게를 오픈했습니다(창고 누수여서 가게안은 피해x) 그러다 올 여름 폭우로 인해 천장에서 물이 세면서 가게안이 피해를 입었고 도배를 새로 한 뒤 가게 지붕을 올려 물이 새지않게 하겠다고 상가주인이 이야기를 했는데 그뒤로 또 폭우로 인해 가게 안에 곰팡이가 피면서 도배를 새로 해야하는 상황이 생겼습니다. 그런데 건물주는 날짜를 계속 미루며 공사를 해주지 않으려고 하는데 이런 상황에서 제가 월세를 계속 내야하는지 + 어떤 법적조치를 취해야 하는지 궁금합니다.
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문의하신 내용은 상가 임대차계약 중 건물의 누수로 인해 임차인이 영업상 피해를 입은 경우, 임대인의 수선의무 및 손해배상책임, 그리고 차임(월세) 감액 가능 여부가 문제되는 사안입니다.
민법 제623조에 따르면, 임대인은 임차인에게 목적물을 사용·수익하게 할 의무가 있으며, 그에 필요한 수선의무(누수·파손 수리 등)를 부담합니다.
따라서 건물의 노후나 외부 요인으로 누수가 발생했다면 임대인은 이를 신속히 보수해야 할 법적 의무가 있습니다.
임대인이 이러한 수리의무를 이행하지 않아 임차인의 영업공간이 정상적으로 사용되지 못했다면, 그 기간 동안은 차임(월세)의 전부 또는 일부를 지급하지 않아도 됩니다.
이는 민법 제626조 제1항(임대차 목적물의 일부멸실 또는 사용·수익의 불능 시 차임감액)에 근거합니다.
또한, 누수로 인해 도배 훼손, 곰팡이 발생 등 추가 손해가 발생한 경우에는 임대인의 수선 지연으로 인한 손해로 보아 손해배상을 청구할 수 있습니다.
이를 위해서는 누수 및 피해 사진, 임대인과 주고받은 문자·카톡 내역, 수리 미이행 사실, 피해 견적서 등 증거를 확보해 두시는 것이 중요합니다.
만약 임대인이 계속해서 수리를 미루거나 거부한다면, 임차인은 다음 중 하나의 조치를 선택할 수 있습니다.
1. 내용증명을 통해 수리 요구 및 일정 기간 내 미이행 시 차임 감액 통보
2. 임차인이 직접 수리 후 비용을 청구하는 방식(민법 제626조 제2항)
3. 심한 경우 계약을 해지하고 손해배상을 함께 청구
결론적으로, 임대인은 누수 수선의무를 부담하며, 수리 지연으로 정상 영업이 어려운 기간에는 월세 감액 또는 면제가 가능합니다. 피해가 누적된 경우 손해배상 청구도 병행할 수 있습니다.
향후 대응 시에는 내용증명 형태로 임대인에게 수리 및 손해배상 요구 의사를 공식적으로 전달해두는 것이 좋습니다.