안녕하세요. 문의하신 내용의 핵심은 실거주를 이유로 한 갱신거절의 적법 여부와 통보 방식의 효력입니다. 우선 「주택임대차보호법」 제6조의3에 따라 임대인이 실거주를 이유로 계약갱신을 거절하려면, 임대차기간 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 그 의사를 명확히 통보해야 합니다. 문의 내용상 9월 19일에 갱신거절 의사를 밝히셨다면, 12월 5일 만료 기준으로는 법이 정한 통보 기간 내에 이루어진 것으로 보입니다. 다만, 통보가 임대인 본인이 아닌 ‘어머니를 통한 구두 통화’ 형태였다면, 그 통보가 임차인에게 명확히 전달되었는지 입증할 수 있느냐가 관건이 됩니다. 문자, 녹음파일 등으로 실거주 의사가 분명히 표현된 정황이 있다면 갱신거절 의사표시의 효력이 인정될 가능성이 높습니다. 이미 내용증명을 발송하셨다면 적법한 해지 통보 절차는 갖춘 것으로 보이고, 임차인이 버틴다고 하더라도 계약기간 종료 시점 이후에는 명도소송 제기를 통해 해결이 가능합니다. 또한 어머니께 위임장을 발급하셨다면, 임차인의 동의 여부와 관계없이 민법상 대리권은 유효하게 인정됩니다. (단, 실제 통화 및 통보 내용이 객관적으로 확인될 수 있어야 합니다.) 실거주 요건이 인정되는 이상, 향후 분쟁을 대비해 문자, 통화녹음, 위임장 등 관련 자료를 잘 보관해 두시기 바랍니다.