Q
업무에 노고가 많으십니다. 아래와 같이 진행된 사항에 질의사항이 있어 상담 드립니다.
▶ 진행사항
1. 임대인 A와 임차인 B는 사무실 임대차 계약을 아래와 같이 체결하였음
- 임대목적물 : 사무실
- 임대면적 : 전용 414.92㎡
- 임대기간 : 2022.12. ~ 2025.09.30
- 임대비용 : 보증금 9,000천원 / 월 임대료 9,928천원 / 관리비 4,407천원 (최종 인상비용 기준)
2. 이후 임차인(전대인) B는 사무실 일부를 지인 전차인 C와 아래와 같이 전전대차 계약을 체결하였음
- 전대면적 : 전용 250.60㎡
- 전차기간 : 2023.03. ~ 2025.09.30.
- 전차비용 : 월 임대료 5,000천원
- 계약서 내 관련조항 : 부동산의 인도일을 기준으로 하여 당해 부동산에 발생한 수익과 공과금 등의 지출부담은 그 전일까지의 것은 전전대인에게 귀속하며 그 이후의 것은 전전차인에게 귀속한다.
3. 최초 계약자가 가벽 인테리어를 공사하였으며 전차인 C는 사무실 가벽에 간판부착 및 액자부착에 따른 타공 등 다수의 인테리어를 진행하였음
4. 2025년 9월 29일 임대차 계약이 종료되어 사무실 퇴거 중 전차인 C의 인테리어 부분이 문제로 임대인 A가 원상회복을 요청함
5. 퇴거일정에 맞추기 위해 임대차계약당사자인 임차인 B가 원상회복 진행 및 비용을 지출한 후 전차인 C에게 청구하였으나 지급을 거부하고 있음
▶ 질의사항
해당 경우 전차인 C의 원상회복 및 비용부담 의무와 관련한 법조항 및 유사판례를 문의 드립니다.
논의 시 판례가 중요시되고 있으므로 유사판례 답변주시면 감사하겠습니다.
A
안녕하세요.
해당 사안의 핵심은 전차인의 원상회복 의무 범위와 임차인의 대위적 책임 관계입니다.
먼저, 민법 제654조(임차권의 효력) 에 따르면
전대차의 경우 전차인은 임대인에 대해 직접적인 의무를 지지 않지만,
임대인과 임차인 간 계약이 종료되면 전차인도 동일하게 사용수익 권한을 잃게 됩니다.
이때, 전차인이 설치한 시설물로 인해 원상회복이 필요한 경우
그 원인 제공자는 전차인이므로 원상회복비용은 전차인이 부담하는 것이 원칙입니다.
다만, 임대인과 직접 계약관계가 없는 전차인에게 임대인이 직접 청구하기 어려우므로
보통은 임차인이 먼저 복구 후 전차인에게 구상하는 구조로 처리합니다.
대법원 판례도 유사한 입장을 취하고 있습니다.
대법원 2004다38229 판결
전차인이 전대차계약에 따라 임차목적물을 점유·사용하면서
구조 변경 또는 손상시킨 경우,
임대인과의 관계에서는 임차인이 원상회복 의무를 부담하되,
전차인에게는 손해배상 또는 구상청구를 할 수 있다.
즉,
임대인(A) → 임차인(B)에게 원상회복 요구 가능
임차인(B) → 전차인(C)에게 구상권 행사 가능
이 구조가 성립합니다.
또한, 전차인이 인테리어 공사 및 시설물 설치를 직접 시행한 점,
계약서 상 “부동산 인도일 이후 발생하는 비용과 책임은 전차인에게 귀속한다”는 조항이 존재하므로,
전차인 C는 원상회복 비용 전액을 부담할 의무가 있습니다.
결론적으로,
임차인 B가 임대인에게 원상회복을 이행한 뒤
그 비용을 전차인 C에게 손해배상 또는 구상금 청구소송으로 회수하는 것이 적절합니다.
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