안녕하세요. 공유주방을 통해 작은 배달전문점을 운영하고 있습니다. 저는 공유주방 운영업체와 임대차 계약(전대차)을 체결했는데, 최근 건물주가 공유주방 운영업체에 "계약 연장을 하지 않겠다, 모두 철거하라"고 통보했습니다. 문제는 제 계약이 아직 10개월 이상 남아있는데, 공유주방 측에서는 건물주 지시에 따라 모두 이전해야 한다고 합니다. 이 경우 저는 계약기간이 남았더라도 나가야 하는지, 이전하지 않고 남은 기간만이라도 사용할 수 있는 방법이 없을까요? 또 부득이하게 이전해야 한다면 이사비, 인테리어 비용 등 손해배상을 청구할 수 있는지도 알고싶습니다. 감사합니다.
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질문하신 경우는 전전대(再轉貸) 구조에 해당합니다.
즉, 건물주가 공유주방 운영업체에게 임대한 뒤,
운영업체가 다시 입주자에게 공간을 빌려주는 형태입니다.
이때 입주자는 건물주가 아닌 공유주방 운영업체와 계약관계에 있습니다.
따라서 건물주와 운영업체 간 임대차가 종료되면
운영업체가 더 이상 그 공간을 사용할 권한이 없어지므로,
입주자 역시 원칙적으로 공간을 계속 사용할 수 없습니다.
즉, 계약기간이 남아 있더라도
상위 임대차(건물주–운영업체)가 종료되면
하위 임차인(입주자)의 계약도 함께 효력을 잃게 됩니다.
다만, 입주자가 손해를 입었다면
그 책임은 건물주가 아니라 직접 계약 상대방인 공유주방 운영업체에게 있습니다.
운영업체가 계약기간을 보장하지 못한 경우,
입주자는 미이행된 기간에 대한 손해배상(이전비용, 시설비, 영업손실 등)을
운영업체에게 청구할 수 있습니다.
실무에서는
① 계약서상 ‘계약 조기 종료 시 손해배상’ 조항이 있는지,
② 운영업체가 건물주 통보 이후 어떤 조치를 취했는지,
③ 철거 통보 시점과 실제 종료 시점의 간격
등에 따라 배상 범위가 달라집니다.
이전 여부나 배상 청구 가능성을 구체적으로 판단하기 위해서는
계약서 원문과 통보 내용을 함께 검토해야 하므로,
변호사와의 심화상담을 통해 세부 조항을 확인하시길 권합니다.