안녕하세요. 저는 2년전 임대인과 전세계약을 맺고 만기시 보증금 5% 인상조건으로 재계약을 했습니다. 그런데 재계약 후 두달만에 사정상 중도퇴실 의사를 밝혔고, 임대인은 새로운 세입자가 들어와야 보증금을 돌려줄 수 있다며 직접 구하라고했습니다. 그래서 저는 1년 6개월 동안 직접 광고비를 내며 부동산을 통해 세입자를 찾았지만, 공시지가 하락으로 보증보험이 되지않아 신규세입자가 구해지지않았습니다. 임대인에게 보증금을 일부 낮추는 방안을 제안했지만, 임대인은 보증금 차액 5천만원을 차용 형식으로 남겨두고 연5% 이자를 지급하겠다는 새로운 조건을 제시했습니다. 저는 이 제안을 거절했습니다. 현재 해당 건물에는 근저당 5억원이 설정되어있고 가압류도 추가로 발생해서.신규 세입자들은 대출이 막혀 입주가 불가능한 상태입니다. 만기가 지났는데도 여전히 보증금을 돌려받지 못했고, 다른 세입자들도 같은 상황이거나 일부는 허그를 통해 보증금을 받았습니다. 저는 보증보험에 가입하지않아 경매 절차로 가야할 상황입니다. 현재 상황에서 제가 할 수 있는 최선의 법적 조치가 무엇인지 알고싶습니다.
로시컴 변호사 LAWSEE.COM
안녕하세요.
말씀하신 내용은 명백히 전세보증금 반환의무 불이행에 해당합니다.
임대인이 새로운 세입자가 들어와야 돌려준다는 주장은 법적으로 정당하지 않으며,
임대차계약이 종료되면 임대인은 즉시 보증금을 반환해야 할 의무가 있습니다.
임대인의 자금사정 악화, 근저당·가압류 등의 사정은
보증금 반환의무를 면하게 하는 사유가 될 수 없습니다.
현재로서는 다음과 같은 절차를 검토하셔야 합니다.
1. 전세보증금 반환소송 제기
2. 소송과 병행하여 임대인 재산(부동산·예금 등)에 대한 가압류 신청
3. 판결 확정 후 강제경매 또는 배당요구 절차 진행
이미 허그(주택도시보증공사)에서 일부 세입자가 배당을 받은 전력이 있다면,
현재 부동산의 선순위 근저당과 기존 배당내역을 분석해
실제 회수 가능한 금액을 계산해보는 것이 중요합니다.
필요하시면 변호사 심화상담을 통해
전세보증금 반환소송 절차, 가압류 전략, 실질 회수 가능성을 구체적으로 검토해드리겠습니다.