안녕하세요. 2023년초에 식당을 오픈하여 현재 2년째 운영중입니다. 입주 초기부터 매장 천장과 벽면에서 물이 새어 여러차례 수리를 요청했는데 임대인측에서는 관리비로 처리할 일이라며 임시방수만 반복하고있습니다. 여름철에는 누수가 심해져 전기배선 근처까지 물이 스며들었고 결국 몇달째 일부구역은 영업을 하지못하고 있습니다. 현재 임대차계약은 3년 만기로 내년 4월까지 남아있는데 이대로는 더이상 영업이 불가능해 계약해지 및 보증금 반환을 요청하려합니다. 임대인의 수리 미이행을 이유로 계약을 중도해지해도 법적으로 인정받을수있을까요? 또 보증금 반환을 바로 청구할수 있는지도 궁금합니다.
로시컴 변호사 LAWSEE.COM
안녕하세요.
상가 임대차계약에서 임대인은 임차인이 정상적으로 영업할 수 있도록 임차 목적물의 사용·수익에 필요한 상태를 유지할 의무가 있습니다(민법 제623조).
따라서 반복적인 누수로 영업이 사실상 불가능한 상태라면,
이는 임대인의 의무 위반으로 볼 수 있으며, 임차인은 계약을 해지하거나 손해배상을 청구할 수 있습니다.
다만, 단순 불편 정도가 아닌 ‘실질적인 영업불가 수준’이어야 하며,
이를 입증하기 위해서는 누수 현장 사진, 수리 요청 내역, 영업 중단 기간 등의 증거 확보가 중요합니다.
보증금 반환은 계약해지가 적법하게 이루어진 이후 가능합니다.
즉, 계약해지 통보 → 퇴거 → 보증금 반환청구 순으로 진행하게 되며,
임대인이 반환을 거부할 경우 내용증명 발송 후 보증금반환청구 소송을 제기할 수 있습니다.
현재처럼 장기간 누수가 반복되고 임대인이 실질적 조치를 하지 않았다면,
법원에서도 임대인의 귀책사유를 인정해 중도해지를 받아들인 사례가 다수 있습니다.
다만 임대차보호법 적용 여부, 계약서 조항(하자보수 책임조항) 등에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.
필요하시면 실제 계약서와 누수 관련 자료를 검토하여
계약 해지 통보서 작성 및 보증금 반환 절차를 구체적으로 안내드릴 수 있습니다.
심화상담을 통해 해지 사유 입증 가능성과 대응 전략을 함께 점검해 보시길 권합니다.