주택도시보증공사(HUG)에 저당이 설정된 주택을 매매계약으로 구입하기로 했습니다. 매도인은 2025년9월30일까지 저당권을 말소하겠다고 약속했지만 약속을 지키지 않았습니다. 당시 저는 이전집을 정리하고 이미 해당 주택으로 이사해 실제 거주중이었습니다. 이후 10월31일까지 저당권을 해지하지 않으면 계약금을 반환한다는 내용으로 공정증서를 작성했으나, 이 약속 또한 이행되지 않았습니다. 현재 저는 매도인을 상대로 부동산 강제경매 및 유체동산압류, 재산명시 신청을 진행중입니다. 이런 조치를 취하는 것이 향후 법적 분쟁에서 저에게 불리하게 작용할 가능성이 있는지 궁금합니다. 매도인이 저에게 강제퇴거를 요구할 수 있는지, 계약금을 돌려받을 때 공정증서에 포함된 약속어음의 효력은 어떻게 되는지도 궁금합니다. 또한 부동산 강제경매가 개시되면 제가 점유자 또는 채권자로서 우선매수권을 가질 수 있는지, 아니면 HUG가 우선권을 갖게 되는건가요? 감사합니다.
로시컴 변호사 LAWSEE.COM
안녕하세요.
말씀하신 사안은 부동산 매매계약상 채무불이행과 공정증서 집행, 점유 및 경매절차가 복합된 민사 사건입니다.
1. 이미 강제집행(경매·압류)을 신청한 부분이 불리하게 작용하지는 않습니다.
오히려 채무자의 재산을 선점해 두는 조치로, 후속 반환청구나 손해배상청구 시 유리하게 작용할 수 있습니다.
2. 다만, 매도인이 아직 계약해제 절차를 다투고 있거나 점유가 불법점유로 판단될 경우에는
명도소송(퇴거 요구)을 제기할 수 있으므로,
점유의 근거(계약서상 입주 가능 조항, 공증내용 등)를 명확히 해 두는 것이 중요합니다.
3. 계약금을 반환받을 경우, 공정증서상의 약속어음은 목적이 달성되어 효력을 상실합니다.
즉, 계약금이 전액 반환되면 공정증서를 근거로 한 강제집행은 중복 청구로 인정되지 않습니다.
4. 경매가 개시된 경우, 점유자라고 해서 우선매수권이 자동으로 부여되지는 않습니다.
다만 채권자로서 경매절차에 참여해 배당요구를 하거나,
직접 매수 참여를 통해 낙찰받는 방법은 가능합니다.
HUG가 해당 부동산의 근저당권자(보증기관)로 등록되어 있다면,
우선변제권은 HUG에 귀속됩니다.
필요하시면 변호사 심화상담을 통해
공정증서 효력 유지 여부, 명도소송 방어 전략, 배당요구 절차를 구체적으로 검토해드리겠습니다.