말씀하신 상황은 핵심적으로 임대차기간이 실제로 종료되는지, 그리고 현 임차인에게 갱신청구권이 남아 있는지에 따라 정리가 됩니다. 제시된 내용대로라면 이미 10년 이상 임차했고 추가 2년 연장까지 되어 있으므로, 상가임대차법상 갱신요구권은 더 이상 인정되기 어렵습니다. 이 경우 임차인은 계약 종료 후 명도 의무가 있는 구조가 맞습니다. 문제는 임차인이 협조하지 않는 경우인데, 이럴 때는 실무상 매도인이 말한 대로 명도소송으로 해결하는 방식이 일반적입니다. 임차인이 자진해서 나갈 가능성이 낮을 때는 소송을 피하기 어렵습니다. 또한 지위승계를 거부할 경우, 행정기관에서도 기존 영업신고를 신규 매수인에게 넘겨주지 않기 때문에 말씀하신 대로 위반건축물 부분을 정리한 뒤 신규 영업신고를 하는 절차가 맞습니다. 무단증축된 주방이 있다면, 구조적으로 해결이 쉽지 않은 것은 사실입니다. 결국 임대차 종료 여부 위반건축물 원상회복 가능성 임차인의 협조 가능성 이 세 가지가 핵심 쟁점입니다. 필요하시면 심화상담에서 임대차계약서, 갱신 내역, 위반건축물 도면·이행강제금 자료를 검토해 명도 가능성과 영업신고 처리 방법을 구체적으로 확인해 보시길 권합니다. 초기 전략만 제대로 잡아두면 매수 후 리스크를 크게 줄일 수 있습니다.