한쪽에서 손해를 본 해에 다른 쪽 이익에 대한 세금은 온전히 내야 한다면 억울하게 느껴지실 수밖에 없습니다. 다행히 부동산끼리는 같은 해 안에서 손익을 맞출 수 있는 길이 있습니다. ▶ 먼저 상황 정리 질문자는 같은 과세기간에 투자용 아파트를 손실을 보고 양도했고, 이후 장기 보유한 상가를 양도해 차익을 얻었습니다. 아파트는 1세대1주택 비과세 대상이 아닌 과세 자산입니다. 쟁점은 두 자산의 손익을 통산할 수 있는지, 그 방법과 순서, 그리고 남은 손실을 이월할 수 있는지입니다. ▶ 부동산 양도차손을 통산할 때 살펴야 할 쟁점 ① 같은 소득 그룹 안에서만 통산: 소득세법은 양도소득금액을 계산할 때 발생한 양도차손을 같은 그룹에 속한 다른 자산의 양도소득금액에서 공제하도록 정하고 있습니다. 토지, 건물, 부동산에 관한 권리, 기타자산이 한 그룹이고 주식, 파생상품, 신탁 수익권은 각각 별도 그룹이므로 아파트와 상가는 서로 통산할 수 있습니다. ② 공제 순서: 차손은 먼저 같은 세율이 적용되는 자산의 양도소득금액에서 공제하고, 남으면 다른 세율이 적용되는 자산의 양도소득금액에서 각 소득금액의 비율로 나누어 공제합니다. 통산은 자산별로 장기보유특별공제를 적용한 뒤의 금액을 기준으로 하므로, 상가의 장기보유특별공제는 상가 자체의 양도차익에 대해 따로 계산됩니다. 차손을 공제해 과세표준이 줄면 적용되는 누진세율 구간도 함께 낮아질 수 있습니다. ③ 비과세 자산과 이월의 제한: 1세대1주택 비과세 주택처럼 과세되지 않는 자산에서 난 손실은 다른 자산과 통산할 수 없습니다. 또 양도차손은 해당 과세기간 안에서만 통산되고, 남은 손실을 다음 과세기간으로 넘겨 공제하는 이월공제는 인정되지 않습니다. ▶ 현실적인 판단 첫째, 질문자의 아파트가 과세 대상이라면 그 차손은 같은 해 상가의 양도소득금액에서 공제되어 세 부담이 줄어들 가능성이 큽니다. 둘째, 통산은 같은 과세기간이 기준이므로, 두 건의 양도시기가 서로 다른 해로 갈리면 손실을 활용할 수 없습니다. 셋째, 아파트 손실이 상가 이익보다 크면 남은 손실은 그대로 소멸하므로, 추가로 처분할 자산이 있다면 같은 해 안에 정리하는 것이 유리한지 따져 볼 필요가 있습니다. ▶ 현실적으로 취할 수 있는 방향 첫째, 상가 예정신고 때 먼저 양도한 아파트의 양도소득금액을 합산해 신고하면 차손을 바로 반영할 수 있으니, 두 건을 함께 계산해 신고서를 작성하시기 바랍니다. 둘째, 예정신고에서 합산하지 못했다면 다음 해 5월 확정신고에서 통산해 정산하셔야 하며, 이미 낸 세금보다 결정세액이 적으면 차액을 돌려받을 수 있습니다. 셋째, 아파트 손실을 뒷받침하는 취득·양도 계약서와 필요경비 증빙을 보관해 두시고, 양도소득 기본공제는 그룹별로 한 해에 한 번만 적용된다는 점도 함께 확인해 두시길 권합니다. ※ 이 내용은 일반적인 세무 정보이며, 개별 사안의 구체적인 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으니 정확한 판단을 위해서는 세무사와 직접 상담하시기 바랍니다.