도시개발법, 환지방식 개발은 땅 주인 전원이 동의해야 하나요?

도시개발법은 토지 소유자 전원의 동의를 요구하지 않습니다. 토지 소유자가 도시개발구역 지정을 제안하려면 대상 구역 토지면적 3분의 2 이상에 해당하는 소유자의 동의가, 환지 방식 개발계획을 세우려면 토지면적 3분의 2 이상 소유자와 소유자 총수 2분의 1 이상의 동의가 필요합니다. 이 기준을 채우면 일부 소유자가 반대해도 절차가 진행될 수 있습니다. 도시개발법 제11조 제5항은 토지 소유자가 특별자치도지사, 시장, 군수 또는 구청장에게 도시개발구역 지정을 제안할 수 있다고 하고, 같은 조 제6항은 이때 대상 구역 토지면적의 3분의 2 이상에 해당하는 토지 소유자의 동의를 받아야 한다고 정합니다. 같은 조 제1항 단서는 구역 전부를 환지 방식으로 시행하면 토지 소유자나 토지 소유자가 설립한 조합을 시행자로 지정한다고 정합니다. 제4조 제4항은 환지 방식 개발계획을 수립하려면 환지 방식이 적용되는 지역 토지면적의 3분의 2 이상에 해당하는 토지 소유자와 그 지역 토지 소유자 총수의 2분의 1 이상의 동의를 받아야 한다고 정합니다. 다만 같은 조 제5항은 시행자가 국가나 지방자치단체이면 이 동의가 필요 없다고 하고, 제6항은 조합 총회에서 정한 비율로 의결한 개발계획을 내면 동의를 받은 것으로 봅니다. 제7조 제1항에 따라 구역을 지정하거나 지정을 요청하기 전에는 공람이나 공청회로 주민 의견을 들어야 하고, 타당한 의견은 반영해야 합니다. 비용 부담 방식도 법에 정해져 있습니다. 제34조 제1항은 시행자가 일정한 토지를 환지로 정하지 않고 보류지로 정할 수 있고, 그중 일부를 체비지로 정해 사업 경비에 충당할 수 있다고 정합니다. 제28조는 환지 계획에 필지별 환지 명세와 청산 대상 토지 명세, 체비지 명세를 넣고, 종전 토지와 환지의 위치, 지목, 면적, 이용 상황 등을 종합적으로 고려해 합리적으로 정하도록 합니다. 제41조 제1항은 그 과부족분을 금전으로 청산하도록 하고, 제46조는 환지처분이 공고된 뒤 확정된 청산금을 징수하거나 교부하며, 이자를 붙여 나누어 받거나 줄 수 있다고 정합니다. 같은 조 제3항에 따라 행정청인 시행자는 청산금을 내지 않으면 국세 또는 지방세 체납처분의 예에 따라 징수할 수 있고, 행정청이 아닌 시행자는 시장, 군수 또는 구청장에게 징수를 위탁할 수 있습니다. 질문자의 땅은 전체 구역의 일부이므로 다른 소유자들이 위 비율을 채우면 동의하지 않아도 사업에 포함될 수 있습니다. 대신 제29조 제3항과 제4항에 따라 환지 계획을 정할 때 토지 소유자에게 기준과 내용을 알리고 공람해야 하며, 소유자는 공람 기간에 의견서를 낼 수 있습니다. 같은 조 제6항에 따라 시행자는 공람 기일이 끝난 날부터 60일 이내에 반영 여부를 알려야 합니다. 구체적인 사안은 변호사와 상담하시기 바랍니다.