주택임대차보호법 제6조의3은 임대인이 실제 거주할 목적으로 계약갱신요구를 거절할 수 있는 예외를 인정하고 있어, 실거주는 갱신 거절의 법정 정당 사유 중 하나입니다. 거절이 인정되는 요건을 설명드립니다. 임대인(또는 그 직계존속·직계비속)이 해당 주택에 실제로 거주하려는 경우에 한해 갱신 거절이 가능합니다. 단순히 '거주하겠다'는 말뿐이 아니라 실제로 입주할 의사와 계획이 있어야 하며, 갱신 거절 후에도 실제로 입주하지 않고 다시 임대를 놓거나 매도한다면 임차인은 손해배상을 청구할 수 있습니다. 허위 실거주에 대한 제재를 설명드립니다. 2020년 개정법은 임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절한 후, 정당한 이유 없이 제3자에게 다시 임대하는 등 실제로 거주하지 않은 것이 확인되면, 임차인이 입은 손해(갱신 거절로 다른 곳으로 이주하며 든 비용, 신규 임대차와의 임대료 차액 등)를 배상하도록 명시하고 있습니다. 배상액은 통상 갱신되었을 경우의 3개월분 월세 상당액, 신규 계약과의 월세 차액의 2년분, 실제 손해액 중 큰 금액을 기준으로 산정합니다. 실거주 여부를 확인하는 방법을 설명드립니다. 갱신 거절 후에도 해당 주택의 등기부등본, 전입세대열람, 실제 거주 여부를 주기적으로 확인할 수 있습니다. 만약 임대인이 실제로 입주하지 않고 곧바로 다른 임차인을 구하거나 매도했다면, 이는 허위 실거주 주장으로 볼 수 있는 강력한 정황이 됩니다. 임차인의 대응 방법을 안내드립니다. 갱신 거절을 당한 시점에 임대인의 실거주 의사 표시(문자, 통화 녹음 등)를 확보해 두시고, 이후 일정 기간 동안 해당 주택의 실제 이용 상황을 확인해 보시기 바랍니다. 허위 실거주로 판단되면 손해배상을 청구할 수 있으며, 이는 임대차 종료일로부터 소멸시효 내에 행사해야 합니다. 구체적인 대응은 주택임대차분쟁조정위원회(1600-1020) 또는 법률구조공단(132)과 상담하시기 바랍니다.