부모님 토지 위에 자녀 명의 건물을 짓는 경우는 흔하지만, 땅을 공짜로 쓰는 것 자체가 세법상 이익으로 평가될 수 있어 미리 따져 보셔야 합니다. 특히 상가처럼 소유자와 함께 살지 않는 건물은 무상사용 규정의 예외에 해당하지 않습니다. 먼저 '특수관계인의 부동산을 무상으로 쓰면 그 사용 이익이 증여가 될 수 있다'는 점을 설명드립니다. ①상속세 및 증여세법 제37조는 타인의 부동산을 무상으로 사용해 얻은 이익을 증여재산가액으로 보며, 부동산 소유자와 함께 거주하는 주택과 그 부수토지만 제외합니다. ②무상사용 기간은 5년 단위로 보고, 토지가액에 연 2%를 곱한 금액을 5년 동안 현재가치로 할인해 합한 금액을 이익으로 계산합니다. ③이 5년치 이익이 1억 원 이상일 때 과세되며, 계산상 토지 시가가 대략 13억 원을 넘으면 과세 대상에 들어갈 수 있습니다. 예를 들어 시가 15억 원인 토지라면 5년치 이익이 약 1억 1천만 원으로 계산되어 과세 대상이 됩니다. ④5년이 지나면 새로 무상사용을 시작한 것으로 보아 다시 계산하므로 건물을 보유하는 동안 계속 점검이 필요합니다. 다음으로 '사용료를 내거나 땅을 담보로 빌리는 경우에도 따로 검토할 부분이 있다'는 점도 중요합니다. ①적정한 지료를 아버지께 지급하면 무상사용 문제는 줄지만, 아버지에게 토지 임대소득이 생겨 사업자등록과 부가가치세·종합소득세 신고가 필요해집니다. ②아버지 토지를 담보로 대출을 받으면 담보 이용 이익도 증여로 볼 수 있으며, 적정 이자와 실제 낸 이자의 차이가 1천만 원 이상이면 과세됩니다. ③건축비를 부모님이 일부라도 부담하면 그 금액은 현금 증여가 되므로 건축자금의 출처를 본인 자금과 대출로 명확히 남기셔야 합니다. 따라서 토지 시가를 먼저 확인해 무상사용 이익이 기준금액을 넘는지 계산해 보시고, 지료 지급 여부와 담보 제공 방식, 건축자금 조달 경로를 함께 정해 두시는 것이 좋습니다. 토지사용승낙서와 대출 관련 서류도 꼭 보관해 두시기 바랍니다. 정리하면, 토지 시가가 크지 않으면 무상사용 자체로는 증여세가 나오지 않을 수 있지만, 담보 제공과 건축자금 지원은 별도로 과세될 수 있으므로 세 가지를 나누어 점검하셔야 합니다.