월세를 받지 못했는데 세금은 먼저 내야 한다면 억울하게 느껴지실 수 있습니다. 부동산 임대의 세금은 실제로 받은 날이 아니라 받기로 한 날을 기준으로 계산하는 것이 원칙이어서 미리 대비하셔야 합니다. 미납 기간이 길어질수록 받지 못한 월세에 대한 세금 부담도 함께 쌓입니다. 먼저 '받기로 한 날이 지나면 실제로 못 받아도 부가가치세를 신고해야 한다'는 점을 설명드립니다. ①부동산 임대용역은 계약상 대가의 각 부분을 받기로 한 때가 공급시기이므로, 월세 지급일이 지나면 그 과세기간의 공급가액에 포함됩니다. ②임차인이 사업자라면 받기로 한 날을 기준으로 세금계산서를 발급하고 부가가치세를 신고·납부해야 합니다. ③실제로 받지 못했다는 사정만으로는 과세표준에서 빼 주지 않는다는 것이 과세관청과 조세심판원의 입장입니다. ④밀린 월세를 보증금에서 공제해 정리하면 그 시점에 대가를 받은 것이 되므로 이 부분은 뒤에서 말씀드릴 대손으로 처리할 수 없습니다. 다음으로 '종합소득세도 받기로 한 금액이 기준이고, 끝내 못 받으면 대손으로 정리한다'는 점도 알아두셔야 합니다. ①종합소득세에서도 계약으로 지급일이 정해진 임대료는 그 지급일이 속하는 해의 수입금액에 넣는 것이 원칙입니다. ②임차인의 파산, 강제집행, 소멸시효 완성 등 법령이 정한 사유로 회수할 수 없음이 확정되면 그 과세기간에 대손세액공제를 받아 이미 낸 부가가치세를 돌려받을 수 있습니다. ③장부를 작성하는 임대사업자라면 같은 사유가 확정된 해에 회수 불능 임대료를 대손금으로 필요경비에 반영할 수 있는지도 함께 검토하실 수 있으며, 나중에 그 임대료를 회수하면 회수한 시점에 다시 매출세액과 수입에 더해야 합니다. 따라서 미납 월세 내역과 독촉 기록을 문서로 남겨 두시고, 내용증명이나 계약 해지, 명도 소송 등 회수 절차를 진행하면서 대손 사유가 확정되는 시점을 놓치지 않도록 관리하시는 것이 좋습니다. 정리하면, 받기로 한 날이 지난 월세는 받지 못했더라도 부가가치세와 종합소득세 신고 대상이고, 회수 불능이 법정 사유로 확정되었을 때 대손으로 정리하는 구조라는 점을 기억하시면 됩니다.