1세대 1주택자라도 양도가액이 12억 원을 넘으면 고가주택으로 분류되어, 초과하는 비율만큼의 양도차익에 대해서는 양도소득세가 과세됩니다. 양도차익 전체가 과세되는 것은 아니므로 계산 구조를 나누어 보시면 이해가 쉽습니다. 먼저 과세되는 범위입니다. ①보유 2년 이상(취득 당시 조정대상지역이었다면 거주 2년 이상) 요건을 갖춘 1세대 1주택이어도 양도가액이 12억 원을 넘으면 비과세가 전부 적용되지는 않습니다. ②과세 대상 양도차익은 '전체 양도차익 × (양도가액 − 12억 원) ÷ 양도가액'으로 계산합니다. 14억 원에 파신다면 양도가액 중 2억 원의 비율, 즉 전체 양도차익의 약 7분의 1이 과세 대상입니다. ③이 과세 대상 양도차익에도 장기보유특별공제를 적용할 수 있습니다. 보유 3년 이상, 거주 2년 이상이면 보유기간별 공제(연 4%)와 거주기간별 공제(연 4%)를 합쳐 최대 80%까지 공제되고, 보유와 거주가 각각 10년 이상이면 각각 최대 40%를 적용받습니다. 여기에 연 250만 원의 기본공제가 더해집니다. 참고로 12억 원 기준은 양도차익이 아니라 실제 양도가액을 기준으로 합니다. 같은 집이라도 거래 금액이 12억 원 이하인지 초과인지에 따라 결과가 갈리므로, 계약서에 적은 금액과 실제로 받은 대금이 다르지 않아야 합니다. 또 거주 요건을 채우지 못한 상태라면 1세대 1주택 전용 공제(최대 80%)가 아니라 일반 공제(연 2%, 최대 30%)만 적용되어 세액이 크게 달라질 수 있습니다. 오래 거주하셨더라도 전입과 전출 기록이 중간에 끊긴 기간이 없는지 주민등록 초본으로 확인해 두시는 것이 좋습니다. 대응 방법으로는 ①취득가액과 취득세·중개수수료·자본적 지출 등 필요경비 증빙을 먼저 모으시고, ②등본으로 실제 거주기간을 확인하신 뒤, ③양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내에 예정신고·납부를 하시기 바랍니다. 고가주택은 일부가 과세되므로 신고를 빠뜨리면 가산세가 붙을 수 있고, 양도세의 10%인 지방소득세도 별도로 신고해야 합니다.