3년을 몇 달 앞두고 있어 아쉬우실 수 있는 상황입니다. 결론부터 말씀드리면, 보유기간 3년 미만이면 장기보유특별공제는 적용되지 않는 것이 맞고, 대신 세율은 보유 2년 이상 구간의 기본세율이 적용됩니다. 세 가지로 나누어 보겠습니다. ①장기보유특별공제는 보유기간이 3년 이상일 때부터 적용되며, 일반 부동산은 연 2%씩 쌓여 최대 30%까지입니다. 3년을 채우면 6%가 되므로, 2년 8개월에는 공제율이 0%입니다. ②세율은 주택의 경우 보유 1년 미만 70%, 1년 이상 2년 미만 60%이고, 2년 이상이면 6%에서 45%까지의 기본세율을 적용합니다. 말씀하신 경우는 2년을 넘겼고 조정대상지역 주택이 아니어서 다주택 중과도 없으므로 기본세율 구간입니다. ③연 250만 원의 양도소득 기본공제는 보유기간과 관계없이 적용됩니다. 한 가지 더 확인하실 점은 중과 여부입니다. 두 집 모두 조정대상지역이 아니라고 하셨지만 조정대상지역 지정은 수시로 바뀌므로 양도일 현재 기준으로 다시 확인하셔야 합니다. 팔려는 집이 양도일 현재 조정대상지역에 있다면 2주택자는 기본세율에 20%포인트가 더해지고 장기보유특별공제가 배제될 수 있습니다. 또 2년을 막 넘긴 시점이라면 취득일이 정확히 언제인지에 따라 2년 미만 구간(60%)에 걸릴 수도 있으니, 잔금일과 등기접수일 중 빠른 날을 기준으로 2년이 지났는지 먼저 확정해야 합니다. 홈택스 모의계산 등으로 두 시나리오의 세액을 비교해 보시는 것도 방법입니다. 잔금 날짜와 관련해서는 양도일이 대금을 청산한 날과 등기접수일 중 빠른 날로 정해진다는 점을 먼저 확인하셔야 합니다. 대응 방법으로는 ①취득일을 등기부와 계약서로 정확히 확인하고, ②3년이 되는 날 이후로 잔금을 합의해 조정할 수 있는지 매수인과 협의하되 가격 변동과 계약 해제 위험을 함께 따져 보시며, ③늦춘 경우 늘어나는 공제액과 보유 비용을 비교해 결정하시기 바랍니다. 실제 잔금일과 다르게 서류만 맞추는 것은 안 됩니다.