제소전화해는 소송을 제기하기 전에, 당사자가 법원에 함께 출석해 분쟁이 될 만한 내용을 미리 합의하고 그 합의를 조서로 남기는 절차입니다(민사소송법). 상가 임대차에서 임대인이 요구하는 경우가 많은데, 그 효력이 강력하므로 내용을 잘 확인해야 합니다. 가장 중요한 점은, 제소전화해가 성립하면 그 화해조서가 '확정판결과 같은 효력'을 갖는다는 것입니다. 즉 화해조서에 적힌 대로 임차인이 의무를 이행하지 않으면(예: 기간 만료·차임 연체 시 명도), 임대인은 별도의 소송 없이 곧바로 강제집행(명도집행)을 할 수 있습니다. 임대인이 이를 선호하는 이유가 바로 이 신속한 집행력 때문입니다. 임차인 입장에서 유의할 점은, 화해조서에 담기는 조항(어떤 경우에 명도하는지, 원상회복 범위, 연체 시 처리 등)이 그대로 강력한 효력을 갖는다는 것입니다. 따라서 ① 조항이 지나치게 임대인에게 유리하거나 부당하게 불리한 내용은 아닌지, ② 상가건물 임대차보호법이 보장하는 권리(계약갱신요구권, 권리금 회수 기회, 대항력 등)를 부당하게 배제·침해하는 내용은 아닌지 꼼꼼히 확인해야 합니다. 강행규정에 반하는 내용은 효력이 제한될 수 있으나, 분쟁을 피하려면 애초에 조항을 명확히 하는 것이 좋습니다. 제소전화해를 반드시 해야 하는 의무는 없으며, 이는 당사자 합의로 하는 것입니다. 다만 임대인이 계약 조건으로 요구하는 경우가 많아 협상의 문제가 됩니다. 대응 방법으로는, ① 화해 조항의 문구를 계약 내용과 대조해 확인하고, ② 법이 보장하는 임차인의 권리가 침해되지 않도록 조정하며, ③ 불명확한 조항은 구체화하시기 바랍니다. 조서 내용이 이후 강한 효력을 가지므로, 서명 전에 조항을 전문가와 함께 검토하시길 권해드립니다.