전세처럼 보증금만 받고 월세를 받지 않더라도, 세법은 그 보증금을 운용해 얻을 수 있는 이익을 임대료로 보아 과세하는 경우가 있습니다. 이를 '간주임대료'라고 합니다. 월세를 실제로 받지 않아도 보증금에 대해 일정한 임대수입이 있는 것으로 간주하는 것입니다. 기본 개념은, 임대보증금 등에 대해 정기예금 이자율 상당의 수익이 발생한다고 보아, (보증금 − 일정 공제) × 이자율 방식으로 간주임대료를 계산해 임대수입에 포함시키는 것입니다. 실제 계산에는 임대에 사용된 건물 취득가액 공제, 금융수익 차감 등의 요소가 반영되어 다소 복잡합니다. 다만 주택과 상가는 취급이 다릅니다. ① 상가 등 부동산 임대는 보증금에 대한 간주임대료가 원칙적으로 부가가치세와 소득세 계산에 반영됩니다. ② 주택의 경우에는 원칙적으로 전세보증금에 대한 간주임대료를 과세하지 않지만, 부부 합산 3주택 이상을 보유하고 보증금 합계가 일정 기준(예: 3억 원)을 초과하는 등 요건에 해당하면 그 초과분에 대해 간주임대료를 계산해 과세합니다. 즉 1~2주택이거나 소규모라면 전세보증금에 대한 간주임대료 과세 문제는 생기지 않는 경우가 많습니다. 또한 주택임대소득은 월세 여부·주택 수·기준시가 등에 따라 비과세, 분리과세(수입금액 2천만 원 이하 선택 가능), 종합과세로 나뉘므로, 간주임대료뿐 아니라 전체 임대소득 과세 방식을 함께 살펴야 합니다. 정리하면, 보증금만 받는 전세도 경우에 따라 간주임대료로 과세될 수 있으나, 주택인지 상가인지, 주택 수와 보증금 규모가 어떤지에 따라 결론이 달라집니다. 보유 부동산의 종류·수와 보증금 규모를 정리해, 실제 과세 대상인지와 계산 방법을 전문가와 확인하시길 권해드립니다.