증여·상속 재산의 세금은 원칙적으로 '시가'로 평가해 계산합니다. 그런데 상가·건물, 이른바 '꼬마빌딩'처럼 매매사례가 드물어 시가를 알기 어려운 부동산은, 그동안 기준시가로 신고되는 경우가 많았습니다. 이에 대해 과세당국이 감정평가를 활용해 시가에 가깝게 과세하는 사례가 늘고 있어 주의가 필요합니다. 배경을 설명드리면, 상속·증여세법은 재산을 '평가기준일 현재의 시가'로 평가하도록 하고, 시가를 알기 어려우면 보충적으로 기준시가 등을 사용하도록 합니다. 그런데 기준시가는 실제 거래가격보다 낮은 경우가 많아, 시가로 평가하면 세금이 더 늘어날 수 있습니다. 핵심은, 국세청이 상속·증여로 신고된 비주거용 부동산(상가·빌딩 등) 중 신고가액과 시가의 차이가 큰 것으로 보이는 건에 대해, 과세당국이 직접 감정평가를 의뢰해 그 감정가액을 시가로 보아 과세할 수 있는 절차를 운영하고 있다는 것입니다. 이 경우 기준시가로 신고했더라도 감정가액(시가)으로 재계산되어 세액이 크게 늘어날 수 있습니다. 따라서 실무적으로는, ① 기준시가로 낮게 신고했다가 나중에 감정평가로 과세되어 추가 세액과 가산세를 부담하는 위험이 있고, ② 반대로 납세자가 미리 둘 이상의 감정평가를 받아 그 가액으로 신고하면, 예측 가능성을 높이고 향후 양도 시 취득가액을 높여 양도세를 줄이는 효과를 기대할 수도 있습니다(각 방법에는 감정 비용과 유불리가 있습니다). 정리하면, 상가·건물의 증여는 기준시가로만 접근하면 예상치 못한 세금이 나올 수 있으므로, 시가 평가 방식과 감정평가 활용 여부를 미리 검토하는 것이 중요합니다. 대상 부동산의 종류·규모, 신고가액과 시가의 차이, 향후 양도 계획에 따라 최선의 방법이 달라지므로, 재산 내용을 정리해 신고 전에 전문가와 상담해 평가·신고 전략을 세우시길 권해드립니다.