오랜 기간 보증금을 돌려받지 못한 채 거주하던 주택이 경매에 넘어가면서, 전세사기피해자로서 우선매수권을 어떻게 행사해야 할지 몰라 불안하신 상황으로 보입니다. 먼저 '전세사기피해자 우선매수권 제도의 근거와 요건'을 확인하셔야 합니다. ① 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법(이하 전세사기특별법)은 전세사기피해자등으로 결정된 임차인에게 임차주택이 경매에 부쳐질 경우 민사집행법상 일반적인 우선매수권보다 강화된 우선매수권을 인정하고 있습니다. ② 이 권리는 시·도지사(실무상 시·군·구를 거쳐 국토교통부 산하 전세사기피해지원위원회)로부터 전세사기피해자 결정을 통지받은 임차인에게만 인정되므로, 질문자님처럼 이미 피해자 인정을 받으신 경우 요건을 갖춘 것으로 보입니다. ③ 우선매수권은 해당 임차주택 자체의 경매절차뿐 아니라, 우선매수권을 제3자에게 양도하여 그 제3자가 최고가매수신고인과 동일한 조건으로 매수할 수 있도록 하는 방식(이른바 전세사기 피해주택 매입 우선협상)도 함께 규정되어 있습니다. ④ 다만 우선매수권 행사에도 보증금 전액을 마련해야 하는 부담이 있어, 한국토지주택공사(LH) 등 공공기관이 우선매수권을 넘겨받아 매입 후 피해자에게 공공임대로 제공하는 방식이 함께 운영되고 있습니다. 다음으로 '실제 경매절차에서의 행사 방법과 절차'가 중요합니다. ① 경매법원의 매각기일에 출석하여 최고가매수신고인이 결정된 직후, 매각기일 종결 전에 집행관에게 전세사기피해자 우선매수신고서를 제출해야 합니다. ② 신고 시 전세사기피해자 결정문 등 자격을 증명하는 서류를 함께 제출해야 하며, 최고가매수신고가격에 상응하는 매수신청보증(통상 최저매각가격의 10%)을 함께 제공해야 합니다. ③ 우선매수신고가 적법하게 이루어지면 법원은 최고가매수신고인이 아닌 우선매수신고인을 매수인으로 정하게 됩니다. ④ 보증금 전액을 직접 마련하기 어려운 경우, 경매 전 단계에서 LH나 지자체 전세피해지원센터에 우선매수권 양도 및 공공매입 신청을 미리 상담해 두시는 것이 실무적으로 중요합니다. 따라서 대응 방법으로는, ① 관할 전세피해지원센터 또는 LH 전세사기피해지원팀에 우선매수권 행사 및 양도 절차를 조속히 문의하고, ② 경매기일과 매각기일 일정을 정확히 확인해 기일 내 우선매수신고서 제출을 준비하며, ③ 보증금 마련이 어려운 경우 LH 매입 후 공공임대 전환 절차를 병행 검토하고, ④ 경매절차상 배당요구와 우선매수권 행사가 별개 절차이므로 임차권등기명령 및 배당요구 여부도 함께 점검하시기 바랍니다. 정리하면, 전세사기피해자로 인정받으신 경우 강화된 우선매수권을 행사하실 수 있으나 기일 준수와 보증금 마련이 핵심 관건이므로, 경매기일이 임박한 만큼 정확한 것은 변호사와 상담하시길 권해드립니다.