서류상으로는 업무시설인 오피스텔을 실제로는 주거용으로 사용하고 계셔서, 세법상 주택 수 산정에 어떤 영향을 미치는지 궁금하신 것으로 보입니다. 오피스텔은 건축법상 분류와 세법상 취급이 달라질 수 있는 대표적인 자산이므로 세목별로 나누어 설명해 드리겠습니다. 먼저 '세법상 판단 기준'입니다. ①세법에서는 오피스텔의 공부상 용도가 아니라 실제 사용 현황을 기준으로 주택 여부를 판단하는 '실질과세 원칙'이 적용됩니다. ②따라서 등기부등본이나 건축물대장에 업무시설로 기재되어 있더라도, 내부에 주방·욕실 등을 갖추고 실제로 사람이 상시 거주하는 용도로 쓰이고 있다면 세법상 주택으로 취급될 수 있습니다. ③이 판단은 전입신고 여부, 실제 거주 여부, 임대차계약 내용 등을 종합적으로 고려하여 이루어집니다. 다음으로 '세목별 영향'입니다. ①양도소득세 측면에서는, 주거용으로 사용 중인 오피스텔이 주택으로 인정되면 다른 주택인 아파트를 양도할 때 1세대 2주택자로 분류되어 1세대 1주택 비과세 혜택을 받지 못할 수 있습니다. ②종합부동산세 측면에서도 주거용 오피스텔은 보유 주택 수에 합산되어 세부담이 늘어날 수 있습니다. ③취득세 측면에서는 오피스텔 자체는 통상 4% 세율이 적용되지만, 2020년 8월 12일 이후 취득한 주거용 오피스텔은 향후 다른 주택을 취득할 때 중과세율 판단을 위한 주택 수 산정에는 포함될 수 있습니다. ④재산세는 여전히 건축물대장상 용도인 업무시설 기준으로 과세되는 경우가 많아 세목마다 취급이 다를 수 있다는 점도 유의하셔야 합니다. 따라서 대응 방법으로는, ①먼저 관할 세무서나 세무 전문가를 통해 현재 오피스텔이 세법상 주택으로 분류될 가능성이 높은지 사전에 진단받으시고, ②아파트 양도 계획이 있으시다면 양도 전에 오피스텔을 주거용에서 업무용으로 전환하거나 매각하는 방안을 검토하시며, ③종합부동산세 합산 여부를 매년 확인하여 예상치 못한 세부담을 사전에 파악하시고, ④전입신고나 임대차계약 등 실제 사용 현황과 관련된 자료를 잘 정리해 두시는 것이 바람직합니다. 정리하면, 오피스텔은 서류상 용도와 무관하게 실제 주거용으로 쓰이면 양도소득세와 종합부동산세 등에서 주택 수에 포함될 수 있습니다. 정확한 것은 세무사와 상담하시길 권해드립니다.