김은철 변호사

[사해행위] 근저당권이 설정된 부동산을 공동상속한 상속인의 지분 처분과 사해행위

▶ 피고 승소

이 사건 소송은 채권자인 원고가 수익자인 피고를 상대로 하여 사해행위 취소 및 가액배상을 청구한 사안인 것인데, 채무자가 근저당권이 설정된 부동산을 공동상속 받은 이후 자신의 지분을 배우자인 피고에게 증여한 사안인 것입니다. 본 변호사는 피고 소송대리인으로서 대법원 2012다5643 전원합의체 판결 등에 근거하여 [① 채무자가 이 사건 아파트 중 이 사건 지분에 관한 소유권을 취득한 무렵부터 채무자 소유의 이 사건 지분은 공동상속인들 소유의 각 지분과 함께 피상속인의 채권자 甲에 대한 채권최고액 합계액의 피담보채권을 공동으로 담보하고 있었던 것이고, 이는 채무자가 피상속인의 공동상속인로서 상속으로 인하여 채권최고액 합계액의 피담보채권에 대하여 법정상속분의 지분에 따른 채무를 부담하게 된다고 하는 경우에도 마찬가지인 것이다, ② 이에 채무자의 경우 ㉠ 이 사건 지분이 담보하는 채무자가 부담하는 채무(채권최고액 합계액의 피담보채권에 대하여 법정상속분의 지분에 상응하는 금액의 채무)에 대해서는 채무자로서 담보를 제공하는 지위를 가지는 동시에 ㉡ 공동상속인들이 각 부담하는 채무[채권최고액 합계액의 피담보채권에 대하여 각 법정상속분의 지분에 상응하는 금액의 채무]에 대해서는 물상보증인으로서 담보를 제공하는 지위를 가지고 있는 것이고, 이는 공동상속인들도 마찬가지인 것이다, ③ 그렇다면, 이 사건의 경우 대법원 2012다5643 전원합의체 판결이 판시하고 있는 ‘공동저당권이 설정되어 있는 하나의 공유부동산 중 일부 지분이 채무자의 소유이고, 다른 일부 지분이 물상보증인의 소유인 경우’에 해당한다고 할 것인바, 특별한 사정이 없는 한 채무자 소유의 이 사건 지분에 관한 피담보채권액은 공동저당권의 피담보채권액 전액으로 봄이 상당하다고 할 것이고, 따라서, 채무자 소유의 이 사건 지분에 관한 피담보채권액 합계액이 이 사건 지분의 가액을 훨씬 초과하고 있는 것인바, 이 사건 증여계약이 사해행위에 해당하지 아니하는 것이다.] 라는 등의 주장을 하였습니다. 법원은 피고 소송대리인의 위와 같은 주장을 받아들여 채무자와 피고 사이의 증여계약은 사해행위에 해당한다고 볼 수 없다고 하면서 원고의 청구를 기각하는 판결을 선고 하였습니다.

[점유취득시효] 계약명의신탁 약정 당사자인 신탁자의 당해 부동산에 대한 점유취득시효

▶ 원고 승소

이 사건 소송은 원고가 경락 대금을 모두 지급하고 동생 명의로 토지 및 건물(이하 '부동산'이라 합니다.)을 경락 받을 무렵부터 20년 이상이 경과하는 동안 부동산을 점유 해 오고 있던 중 동생이 사망함에 따라 동생의 단독상속인인 피고를 상대로 취득시효 완성을 원인으로 한 소유권이전등기를 청구한 사안입니다. 그리고 이 사건 사안은 계약명의신탁 약정 및 그에 따른 등기가 부동산실권리자명의등기에관한법률(이하 '부동산실명법'이라 합니다.) 시행 전에 행해졌다가 법 시행 후 유예기간 경과로 명의신탁약정이 무효가 된 경우로서 원고가 부동산의 회복을 위해 동생에 대하여 가지는 부당이득반환청구권의 성질을 가지는 소유권이전등기청구권은 소멸시효 완성으로 소멸하여 점유취득시효 완성을 원인으로 한 소유권이전등기 청구를 한 사안입니다. 본 변호사는 원고 소송대리인으로서 대법원 2001다17572판결, 대법원 2008다62687 판결, 대법원 22009다23313 판결 등이 판시하고 법리 등에 기초하여 [원고가 경락 대금을 모두 지급하고 동생 명의로 부동산을 경락 받을 무렵부터 20년 이상이 경과하는 동안 소유의 의사로 부동산을 점유 해 오고 있고, 제반 사정들을 종합해 볼 때, 외형적·객관적으로 보아 원고가 동생의 소유권을 배척하고 점유할 의사를 갖고 있지 아니하였던 것이라고 볼 수 있는 사정이 증명되었다고 할 수 없음이 명백한 것이어서 원고의 자주점유 추정이 깨어졌다고 할 수 없는 것인바, 동생은 부동산에 관하여 원고에게 취득시효 완성을 원인으로 한 소유권이전등기 절차를 이행할 의무가 있다고 할 것이기에 동생의 단독상속인인 피고는 부동산에 관하여 원고에게 취득시효 완성을 원인으로 한 소유권이전등기 절차를 이행할 의무가 있다고 할 것이다]라는 주장을 하였습니다. 법원은 원고 소송대리인의 위와 같은 주장을 받아들여 피고가 부동산에 관하여 원고에게 취득시효 완성을 원인으로 한 소유권이전등기 절차를 이행하라는 판결을 하였습니다.

[지역주택조합] 이행불능을 원인으로 한 조합가입계약의 해제에 따른 납입금반환

▶ 원고 승소

이 사건 소송은 피고(지역주택조합)가 설립인가 신청일 이후의 시기에 조합원 자격을 갖추지 못한 원고들에게 임의분양을 받을 수 있다고 하고, 분담금을 일시에 완납하는 경우 분담금 할인을 받을 수 있고, 추가분담금은 부담하지 아니한다는‘추가분담금 불부담 약정’을 하면서 원고들과 사이에 조합가입계약을 체결하고 이후 조합가입계약에 기하여 아파트공급계약을 체결한 사안입니다. 본 변호사는 원고들 소송대리인으로서 [① 이 사건 각 조합가입계약이 임의분양계약에 해당한다고 하더라도 피고가 동, 호수 추첨을 실시하는 등 원고들에게 각 아파트를 공급할 수 있는 조치를 전혀 취하지 아니하고, 사업계획승인일을 기준으로 조합원에게 공급하고 남은 세대가 30세대 이상으로 임의분양에 의하여 각 아파트를 공급할 수도 없는 등 피고의 아파트 공급의무는 피고의 귀책사유로 인하여 이행불능에 이르렀고, 원고들의 이행불능을 이유로 한 계약해제 의사표시가 담긴 소장 부본 송달로 각 계약은 해제되었다, ② 이 사건 추가분담금 불부담 약정 체결 행위는 총유물에 관한 관리 및 처분행위로서 비법인사단인 피고의 총회 결의를 거치지 아니하여 무효라고 할 것이고, 이 사건 추가분담금 불부담 약정이 없었더라면, 원고들이 피고와 사이에 이 사건 각 조합가입계약을 체결하지 아니하였을 것임이 명백하다는 점에서 이 사건 각 조합가입계약은 무효라고 할 것이고, 무효인 이 사건 각 조합가입계약에 기하여 이루어진 이 사건 각 아파트공급계약 또한 무효라고 할 것이다] 라는 등의 주장을 하였습니다. 법원은 원고들 소송대리인의 주장을 받아들여 [이 사건 각 계약이 피고의 이행불능을 원인으로 해제됨에 따라 피고는 원상회복으로 원고들로부터 지급받은 분담금과 이에 대한 지연손해금을 지급하라]는 판결을 선고 하였습니다.

[지역주택조합] 환불보장약정 등의 무효에 기한 가입계약 무효,취소 주장과 신의칙

▶ 원고 승소

1. 이 사건 소송은 피고(지역주택조합)가 원고와 사이에 조합가입계약을 체결하는 과정에서 원고에게 계약 안심보장증서를 교부하면서 [확정분양가(추가부담금 無). 피고의 조합원부담금은 가입계약시 확정부담금이며, 입주시 개별납부하는 비용을 제외하고 조합 가입계약서 및 조합 규약에 명시된 조합원부담금 외 별도의 추가부담이 없음을 보장한다.]라는 내용의 약정 확정분담금 약정과 [환불보장(사업계획 미승인시) 피고의 조합설립인가를 득하지 못하여 조합사업이 무산될 경우 조합원이 납부한 금액 범위에서 일체의 위약금 없이 전액 환불(업무추진비 및 조합원부담금)되어 짐을 보장한다.]라는 내용의 환불보장약정을 체결한 사안에 관한 것입니다. 2. 제1심은 피고가 원고에게 교부한 환불보장 및 확정부담금 약정을 내용으로 하는 안심보장증서는 지역주택조합 사업이 사업승인을 받지 못할 경우 조합원이 납부한 조합원 분담금이나 업무추진비를 전액 환불하여 주는 것이고, 사업에 추가부담금이 발생할 상황이 초래되더라도 약정 조합원들에게서는 이를 납부받지 않음으로써 총유물인 조합원 부담금 자체를 감소시키는 총유물의 처분행위에 해당하고, 그럼에도 추진위원회에서는 총회 결의를 거치지 않았으므로 환불보장 및 확정부담금 약정은 무효이고, 환불보장 및 확정부담금 약정이 무효인 이상 원고의 조합가입계약도 전부 무효라 할 것이고, 환불보장 및 확정부담금 약정에 대한 피고 총회의 추인 결의는 결과적으로 향후 조합원들의 부담 가중을 초래할 수밖에 없는 바, 조합원들이 그와 같은 이해를 통해 결의하였다고 볼 수 없으므로 유효한 추인 결의로 볼 수 없는바, 조합가입계약이 무효인 이상 피고는 원고로부터 납입받은 금원을 부당이득으로 반환하여야 한다고 판단 하였습니다. 이에 대해 피고는 항소를 제기하면서 [피고는 조합설립인가를 받고 사업계획 승인을 받은 후 현재 관할관청에서 착공신고필증까지 교부받는 등 사업을 문제없이 추진하고 있고, 이로써 환불보장 약정의 조건 불성취가 확정되었으므로, 원고가 안심보장증서의 효력을 들어 조합가입계약의 효력을 부인하는 것은 신의칙에 반한다]라는 등의 주장을 하였습니다. 본 변호사는 원고 소송대리인으로서 항소심에서 [선행행위에 모순되는 행위의 금지(금반언) 원칙은 어떠한 사람의 행태가 그의 선행하는 행태와는 모순되는 것이어서 그러한 후행행위에 대하여 원래대로의 효력을 인정하게 되면 그 선해행태로 인하여 야기된 다른 사람의 신뢰를 부당하게 침해하게 되는 경우에 그 후행행위의 효력이 제한되는 법원칙을 말하는 것으로 선행행위가 있고, 상대방의 보호가치 있는 신뢰가 발생한 이후 선행행위에 반하는 행위를 하는 경우 신의칙 위반이 될 수 있다고 할 것인데, 조합원이 환불보장약정이 총회 결의를 거치지 아니하여 무효임을 이유로 조합가입계약의 무효 내지 취소를 주장하는 경우 실효의 원칙에 반하는지와 관련한 판결들인 ⓐ 대법원 2024다239692 판결, ⓑ 대법원 2024다269808 판결의 경우 환불보장약정에서 정한 환불의 조건이 성취되지 않을 것으로 확정된 상황에서 중도금을 납부하거나 가입계약의 내용을 일부 변경한 경우(선행행위) 조합으로서는 이러한 조합원의 분담금 납부행위를 통하여 조합원이 환불보장약정에 따른 환불이 가능한지 여부와는 관계없이 조합가입계약을 유지하기를 원한다고 신뢰하고 이를 바탕으로 주택건설사업을 진행한 것으로 보이고, 이러한 조합의 신뢰를 보호할 필요가 있는 것이고(상대방의 보호가치 있는 신뢰), 결국 조합원이 소를 통하여 조합가입계약에 대한 무효 또는 착오 취소 주장을 하는 것은(선행행위에 반하는 행위) 기존의 분담금 납부행위와 모순되는 행위이고, 조합원의 모순된 태도로 인하여 조합과 나머지 조합원들이 무효를 주장하는 조합원 몫의 분담금에 상응하는 손해를 부담하는 것은 형평에 어긋나거나 정의관념에 비추어 용인될 수 없는 결과로 볼 수 있고, 그렇다면 조합의 총회 결의를 거치지 않은 환불보장약정이 무효라는 이유로 조합가입계약까지 무효라고 보거나 조합원이 이를 착오 취소할 수 있다고 하더라도, 조합원이 조합에게 조합가입계약의 무효 또는 취소를 주장하면서 분담금의 반환을 구하는 것은 신의성실의 원칙에 반하여 허용될 수 없는 것(신의칙위반)이라고 판시하고 있는 것인바, 이 사건의 경우 원고가 환불보장약정에서 정한 환불의 조건이 성취되지 않을 것으로 확정된 상황, 확정분담금 약정과 달리 추가분담금 납입이 요구되는 상황에서 계약금이나 중도금 명목의 분담금 내지 추가분담금을 납입하는 행위, 즉 선행행위를 한 사실이 없는 것이고, 이에 피고에게 보호가치 있는 신뢰가 형성되지도 아니한 것이라는 점 등을 종합해 볼 때, 이 사건 각 약정이 무효인 이상 이 사건 조합가입계약도 무효라는 주장이 신의칙에 반한다고 할 수 없는 것이고, 지역주택조합 가입계약과 함께 체결된 환불보장약정에 대하여 종래 대법원이 인정하고 있는 실효의 원칙을 구체화 한 판결이라 할 것인 대법원 2025다213846 판결의 판시 내용 등에 비추어, 환불보장약정에서 정한 절차가 이행되고, 피고가 진행하는 이 사건 사업이 무산될 우려 없이 절차에 따라 정상적으로 진행되고 있었던 상황에서 원고가 장기가 권리를 행사하지 아니하였다고 볼 수 없는 것이고, 더욱이, 피고는 조합설립인가를 신청하면서 제출한 조합원 명부에서 원고를 제외하였던 것으로 피고는 조합설립인가를 신청할 당시부터 원고의 조합원 지위를 인정하지 아니하였던 것으로 피고가 원고가 환불약정의 무효로 인한 조합가입계약의 무효, 취소를 주장하지 않으리라는 정당한 신뢰를 갖고 있었다고 전혀 볼 수 없는 것이라는 점 등을 종합해 볼 때, 환불보장 및 확정부담금 약정이 무효인 이상 조합가입계약도 무효라는 주장이 실효의 원칙에 반한다고 할 수도 없는 것이다.]라는 등의 주장을 하였습니다. 항소심에서 법원은 원고 소송대리인의 위와 같은 주장을 모두 받아들여 [원고의 청구는 이유 있어 인용하여야 할 것인바, 제1심 판결은 이와 결론을 같이 하여 정당하므로, 피고의 항소는 이유 없어 기각한다.]는 판결을 선고 하였습니다.