부모님이 남긴 상가나 땅을 형제 이름으로 나란히 올려 둔 집은 생각보다 많습니다. 등기를 낼 때는 사이가 나쁘지 않았고, 언젠가 팔아서 나누면 된다고 여겼기 때문입니다. 문제는 그 '언젠가'가 왔을 때 생깁니다. 한 사람은 지금 팔자고 하는데 다른 사람은 더 기다리자고 합니다. 한 사람은 그 건물에서 장사를 하고 있고 다른 사람은 임료 한 푼 못 받습니다. 매수인은 나타났는데 형제가 인감을 내주지 않습니다. 이 지점에서 많은 분이 "동의를 안 해 주면 나는 아무것도 못 하는 것인가"라고 묻습니다. 그렇지 않습니다.

이 글에서는 공유 부동산을 혼자 처분할 수 있는 범위가 어디까지인지부터 정리한 뒤, 협의가 깨졌을 때 곧바로 낼 수 있는 공유물분할청구의 소가 어떤 절차로 진행되는지, 법원이 현물분할과 경매분할 중 무엇을 택하는지, 소송을 하는 동안 상대방이 혼자 쓰고 있는 데 대해 임료 상당 부당이득을 청구할 수 있는지, 마지막으로 지분만 따로 파는 선택이 실제로 어떤 결과를 낳는지를 살펴봅니다. 상속받은 부동산이라면 소송의 종류 자체가 달라질 수 있어서, 그 갈림길도 함께 짚습니다.

상담 사례

사례 ① 형이 혼자 쓰는 상가, 팔자는 말은 통하지 않습니다
A씨는 2021년 어머니가 남긴 3층 상가건물을 형과 상속재산분할협의를 거쳐 각 2분의 1 지분으로 등기했습니다. 형은 2022년부터 1층에서 직접 카페를 운영하고 있고, 2·3층 임대료는 형 계좌로만 들어갑니다. A씨는 2025년 초부터 매도를 제안했지만 형은 "시세가 더 오른다"며 거절했고, 2026년 3월 A씨가 찾아온 매수인과의 계약도 형이 인감 발급을 거부해 무산됐습니다. A씨는 3년 넘게 아무 수익도 받지 못했습니다.

사례 ② 3남매 명의로 묶여 있는 시골 땅과 낡은 집
B씨는 2018년 아버지가 사망한 뒤 남매 셋이 상의 없이 법무사에게 맡겨 법정상속분대로 등기만 마친 토지 660㎡와 그 위의 단독주택을 가지고 있습니다. 별도의 분할협의서는 쓴 적이 없습니다. 큰누나는 계속 보유하자는 입장이고, 막내는 자기 지분만이라도 팔겠다며 지분 매입을 광고하는 업체와 접촉 중입니다. B씨는 지분이 제3자에게 넘어가면 어떤 일이 벌어지는지, 지금이라도 분할을 요구할 수 있는지 궁금합니다.

결론부터 정리하면

• 내 지분만 파는 것은 혼자 할 수 있습니다. 공유자는 자기 지분을 다른 공유자의 동의 없이 처분할 수 있습니다(민법 제263조). 반면 부동산 전체를 파는 것은 공유자 전원의 동의가 필요합니다(같은 법 제264조).
• 협의가 안 되면 곧바로 소송을 낼 수 있습니다. 공유자는 언제든 분할을 청구할 수 있고, 분할방법에 관한 협의가 성립되지 않으면 법원에 분할을 청구합니다(같은 법 제268조, 제269조). 협의를 몇 개월 해야 한다는 요건은 없습니다.
• 법원은 현물분할을 원칙으로 하되, 나눌 수 없거나 나누면 값이 크게 떨어지는 경우 경매를 명합니다(같은 법 제269조 제2항). 사례 ①처럼 한 동짜리 상가건물은 경매분할로 갈 가능성이 큽니다. 다만 실무는 한 사람이 전부 갖고 나머지에게 지분 값을 돈으로 치러 주는 방식도 허용합니다.
• 공유자 전원이 당사자가 되어야 하는 소송입니다. 한 명이라도 빠지면 소가 부적법해집니다. 연락이 끊겼거나 이미 사망해 상속인이 여럿인 공유자가 있으면 당사자 확정에 시간이 걸립니다.
• 혼자 쓰고 있는 공유자에게는 지분 비율만큼 임료 상당액을 청구할 수 있습니다. 분할소송과 함께 부당이득반환청구를 병합하는 것이 실무의 기본입니다.
• 상속재산분할이 끝나지 않았다면 소송의 종류가 다릅니다. 사례 ②처럼 협의 없이 법정상속분대로 등기만 해 둔 상태라면, 민사법원의 공유물분할이 아니라 가정법원의 상속재산분할심판을 먼저 거쳐야 합니다.

공유자가 혼자 할 수 있는 일과 없는 일

• 지분의 처분 — 매도, 증여, 근저당 설정 모두 단독으로 가능합니다. 다른 공유자의 동의도, 통지 의무도 없습니다.
• 공유물의 처분·변경 — 부동산 전체의 매도, 건물 철거, 대수선처럼 물건 자체를 처분하거나 변경하는 행위는 공유자 전원의 동의가 있어야 합니다(민법 제264조).
• 관리행위 — 임대차계약 체결, 임료 결정, 사용방법 지정처럼 물건을 활용하는 결정은 지분의 과반수로 정합니다(같은 법 제265조). 사람 수가 아니라 지분 비율이 기준입니다.
• 보존행위 — 무단 점유자에 대한 명도 청구, 원인무효 등기의 말소 청구처럼 현상을 지키는 행위는 각 공유자가 혼자서 할 수 있습니다.
• 비용 부담 — 관리비용과 조세 등 부담은 지분 비율로 나눕니다(같은 법 제266조). 한 공유자가 1년 이상 이 의무를 이행하지 않으면 다른 공유자가 상당한 가액으로 그 지분을 매수할 수 있습니다.

사례 ①에서 형제의 지분이 정확히 2분의 1씩이라면 어느 쪽도 과반수가 아닙니다. 형이 2·3층을 임대한 것은 관리행위인데 과반수 결정이 없었으므로, A씨는 그 임대 결정에 구속되지 않고 자기 몫을 정산받을 수 있는 위치에 있습니다. 반대로 A씨 역시 혼자 새 임차인을 들일 수는 없습니다. 지분이 반씩인 공유는 두 사람 모두 아무것도 결정하지 못하는 교착 상태가 되기 쉽고, 그래서 분할청구가 사실상 유일한 출구가 됩니다. 사례 ②의 막내가 자기 지분을 파는 것 역시 아무도 막을 수 없습니다. 다만 상속재산분할이 끝나지 않은 상태에서 상속분을 처분하면 이후 분할 절차에서 그 처분을 어떻게 반영할지가 별도 쟁점이 되므로, 매수인이 나타나기 전에 남매 사이의 분할부터 매듭짓는 편이 분쟁을 단순하게 만듭니다.

협의가 안 될 때: 공유물분할청구의 소

• 청구의 성격 — 공유물분할청구권은 형성권입니다. 상대의 잘못을 증명할 필요 없이 분할을 원한다는 사실만으로 청구가 성립하고, "왜 팔려고 하느냐"는 항변은 통하지 않습니다.
• 선행 요건 — 분할방법에 관한 협의가 성립하지 않았다는 점이 필요합니다. 내용증명으로 분할 제안과 회신 기한을 보내 두면 협의 결렬을 증명하기 쉽습니다.
• 당사자 — 공유자 전원이 원고 또는 피고가 되어야 하는 필수적 공동소송입니다. 소 제기 전에 등기사항증명서로 현재 공유자를 확정하고, 사망한 공유자가 있으면 상속인 전부를 조사해야 합니다.
• 관할과 소가 — 부동산 소재지 법원에 낼 수 있습니다. 소가는 목적물 전체 가액이 아니라 원고 지분에 해당하는 가액을 기준으로 그 일부만 잡도록 정해져 있어, 인지대 부담이 큰 사건은 아닙니다.
• 심리와 기간 — 시가감정이 거의 필수여서 감정료를 예납해야 하고, 토지라면 측량감정이 추가될 수 있습니다. 1심만으로도 대체로 8개월에서 1년 6개월가량 걸립니다.
• 법원의 재량 — 법원은 원고가 구한 분할방법에 구속되지 않습니다. 경매를 구했더라도 현물분할이 가능하다고 보면 현물로 나누는 판결을 할 수 있고, 그 반대도 가능합니다.

사례 ①의 A씨는 형에게 "○월 ○일까지 매도 또는 지분 매수 중 하나를 선택해 회신해 달라"는 내용증명을 보내고, 회신이 없거나 거절되면 바로 소를 제기할 수 있습니다. 3년을 기다린 것이 청구의 요건은 아니지만, 협의를 시도한 기록은 이후 조정 과정에서 법원이 사정을 파악하는 자료가 됩니다.

주의할 것은 사례 ②입니다. B씨 남매는 분할협의서를 쓴 적이 없고 법정상속분대로 등기만 되어 있습니다. 이 상태의 부동산은 아직 상속재산의 성격을 유지하고 있어서, 민사법원에 공유물분할의 소를 내면 절차를 잘못 골랐다는 이유로 각하될 수 있습니다. 가정법원에 상속재산분할심판을 청구해야 하고, 이 절차는 조정을 먼저 거치는 것이 원칙입니다. 상속재산분할심판에서는 특별수익이나 기여분 같은 쟁점까지 함께 정리되므로 남매 사이의 실질적 공평에는 오히려 더 맞는 절차입니다. 반대로 분할협의를 이미 마치고 그 결과 일부 부동산만 공유로 남긴 사례 ①은 민사 공유물분할의 영역입니다.

현물분할이냐 경매분할이냐

• 원칙은 현물분할 — 법은 나눌 수 없거나 나누면 값이 현저히 떨어질 우려가 있을 때 경매를 명할 수 있다고 정합니다(민법 제269조 제2항). 뒤집어 말하면 나눌 수 있으면 현물로 나누는 것이 기본입니다.
• 토지 — 분할 후에도 각 필지가 도로에 접하고 건축이 가능하다면 현물분할 가능성이 높습니다. 반대로 맹지가 생기거나 최소 분할면적에 미달하면 경매로 기웁니다.
• 건물 — 한 동의 상가나 단독주택은 구조상 나누기 어려워 현물분할이 잘 인정되지 않습니다. 층별로 구분소유가 가능한 형태라면 구분등기를 전제로 한 현물분할이 검토됩니다.
• 여러 개의 부동산 — 공유 대상이 여러 필지·여러 채라면 각자에게 서로 다른 물건을 배정하고 값 차이를 돈으로 맞추는 방식이 자주 쓰입니다.
• 가액배상 — 판례는 한 공유자에게 목적물 전부를 취득시키고 그가 다른 공유자에게 지분에 상응하는 값을 지급하게 하는 방법도 허용합니다. 다만 공유자 사이의 공평을 해치지 않아야 하고, 취득하는 쪽에 지급 능력이 있어야 합니다.
• 경매분할의 실제 — 공유물분할을 위한 경매는 형식적 경매로 진행되고, 매각대금에서 절차비용을 뺀 나머지를 지분 비율대로 나눕니다. 실무는 이 경매에서 공유자의 우선매수권 행사를 허용하지 않는 방향으로 운영하며, 대신 공유자도 일반 입찰자로 참여할 수 있습니다.

사례 ①의 상가는 한 동짜리 건물이므로 현물분할이 인정되기 어렵습니다. A씨가 소를 내면 현실적인 결론은 두 가지, 형이 자금을 마련해 A씨 지분을 감정가로 인수하는 가액배상이거나 경매를 통한 대금분할입니다. 형 입장에서도 경매로 넘어가면 자기가 운영하는 카페 자리를 잃을 수 있으므로, 소송이 시작되면 그동안 요지부동이던 협상이 갑자기 진전되는 경우가 많습니다. 실제로 이런 사건 상당수는 판결이 아니라 조정으로 끝납니다.

사례 ②의 토지 660㎡는 사정이 다릅니다. 도로에 접한 폭과 형상에 따라 셋으로 나눠도 각 필지가 쓸모를 유지할 수 있다면 현물분할이 가능하고, 그 위의 낡은 주택 때문에 나누기 곤란하다면 건물을 포함한 전체를 경매에 부치는 결론이 나옵니다. 감정 결과에 크게 좌우되는 판단이므로, 소 제기 전에 지적도와 토지이용계획확인서로 도로 접함과 최소 분할면적을 미리 확인해 두면 예상이 훨씬 정확해집니다.

소송 중에도 받아낼 수 있는 것: 임료 상당 부당이득

• 법적 근거 — 공유자는 지분 비율로 공유물 전부를 사용·수익할 수 있습니다(민법 제263조). 한 사람이 혼자 전부를 쓰면 다른 공유자는 자기 지분만큼 쓰지 못한 것이므로, 그에 해당하는 차임 상당액이 부당이득이 됩니다.
• 과반수 지분권자가 쓰는 경우 — 과반수 지분권자는 관리방법으로 배타적 사용을 정할 수 있지만, 사용하지 못한 소수지분권자에게 지분에 상응하는 이익은 반환해야 한다는 것이 판례의 태도입니다.
• 소수지분권자가 쓰는 경우 — 대법원은 소수지분권자가 역시 소수지분권자인 상대방에게 부동산 전체의 인도를 구할 수는 없고 방해의 제거만 구할 수 있다고 보고 있습니다. 나가라고 할 수는 없지만 돈은 받을 수 있는 구조입니다.
• 산정 방법 — 감정을 통한 월 차임 상당액에 지분 비율을 곱해 계산합니다. 상대가 실제로 얼마를 벌었는지가 아니라 객관적 사용가치가 기준입니다.
• 공제 항목 — 점유한 공유자가 재산세, 보험료, 필요비 성격의 수선비를 혼자 부담했다면 그중 상대 지분에 해당하는 부분을 공제하자고 주장할 수 있습니다.
• 기간 제한 — 부당이득반환채권은 10년의 소멸시효에 걸립니다. 오래 방치할수록 앞부분이 잘려 나갑니다.

사례 ①의 A씨는 형이 1층을 직접 쓰기 시작한 2022년부터 현재까지, 1층의 월 차임 상당액과 2·3층에서 실제 수령한 임대수익 각각에 대해 2분의 1을 청구할 수 있습니다. 형제가 각 2분의 1이어서 어느 쪽도 과반수가 아니므로 형에게 건물을 비우라고 요구하기는 어렵지만, 금전 청구는 별개입니다. 실무에서는 공유물분할청구와 부당이득반환청구를 한 소장에 함께 담습니다. 상대에게 매달 쌓이는 금전 부담이 생기면 협상 태도가 달라지고, 분할 결론이 날 때까지의 정산도 한 번에 정리되기 때문입니다. 다만 형이 건물 수리비나 재산세를 혼자 부담해 왔다면 공제 주장이 나올 수 있으므로, 재산세 납부내역과 수선 자료, 임대차계약서와 입금내역을 함께 확보해 두어야 합니다.

지분만 파는 선택, 실제로는 어떻게 되나

• 법적으로는 자유 — 지분 매매에 다른 공유자의 동의나 우선매수 협의는 필요 없습니다. 등기부에 지분이 표시되어 있으면 그대로 이전등기가 가능합니다.
• 값이 크게 깎입니다 — 지분만 사면 혼자 쓸 수도, 담보로 대출받기도 어려워 매수인이 제한됩니다. 전체 시가에 지분율을 곱한 금액보다 상당히 낮은 값에 거래되는 것이 보통입니다.
• 매수인은 분쟁을 전제로 들어옵니다 — 지분을 전문적으로 매입하는 쪽은 매수 직후 공유물분할청구와 부당이득반환청구를 함께 제기하는 경우가 많습니다. 남은 가족은 낯선 상대와 소송을 하게 됩니다.
• 강제경매로 지분이 나갈 때는 다릅니다 — 채권자가 공유지분을 경매에 부친 경우에는 다른 공유자에게 우선매수권이 인정됩니다(민사집행법 제140조). 매각기일에 최고가매수신고가격과 같은 가격으로 신고하면 그 공유자에게 매각이 허가되므로, 경매 개시 사실을 제때 파악해야 합니다.
• 분할금지 약정 — 공유자끼리 5년 이내의 기간을 정해 분할하지 않기로 약정할 수 있고 갱신도 가능하지만, 갱신 후 기간도 5년을 넘지 못합니다(민법 제268조). 등기해 두어야 새로 지분을 취득한 사람에게도 주장할 수 있습니다.

사례 ②의 막내가 지분을 업체에 넘기면, B씨와 큰누나는 곧 그 업체로부터 분할청구를 받게 됩니다. 업체는 시골 땅을 보유할 생각이 없고 현금화가 목적이므로 경매분할을 강하게 밀어붙이고, 그동안 주택을 사용해 온 사람이 있다면 부당이득까지 청구합니다. 남매가 대립하다가 결국 제3자에게 주도권을 넘기는 전형적인 경로입니다. 그래서 지분 매각 이야기가 나온 시점이 실제로는 협상의 마지막 기회이고, 남은 형제가 그 지분을 인수하는 것이 대체로 손해가 가장 적습니다. 다만 사례 ②는 상속재산분할이 끝나지 않았으므로, 인수 조건을 제시하면서 동시에 상속재산분할심판 청구를 준비하는 것이 순서입니다.

이런 대응은 오히려 위험합니다

• 상대가 동의하지 않으니 방법이 없다고 보고 몇 년을 흘려보내는 것 — 그사이 사용이익에 대한 부당이득 청구권은 오래된 부분부터 시효로 사라집니다.
• 지분만 있는 상태에서 매수인과 전체 매매계약을 먼저 체결하는 것 — 다른 공유자의 동의를 받지 못하면 이행할 수 없고, 매수인에게 위약 책임을 질 수 있습니다.
• 상대의 동의 없이 잠금장치를 바꾸거나 임차인을 내보내는 것 — 자력구제는 허용되지 않고, 오히려 손해배상이나 형사 문제로 번집니다.
• 상속등기가 되어 있으니 상속 문제는 끝났다고 단정하는 것 — 법정상속분대로의 등기는 분할 결과가 아닙니다. 절차를 잘못 고르면 각하되어 시간만 잃습니다.
• 공유자 한 명을 빼고 소를 제기하는 것 — 연락 두절이면 공시송달을 준비해야지 명단에서 빼서는 안 됩니다.
• 급하다는 이유로 시세를 확인하지 않고 지분 매입 광고 업체와 계약하는 것 — 한 번 제3자에게 넘어간 지분은 되돌리기 어렵습니다.

자주 묻는 질문

Q. 형이 인감을 안 찍어 주면 정말 아무것도 못 하나요?
부동산 전체를 파는 것은 못 합니다. 하지만 내 지분을 파는 것과 공유물분할을 청구하는 것은 상대의 동의 없이 혼자 할 수 있습니다. 분할청구는 "동의하지 않으면 법원이 나누게 된다"는 뜻이어서 협의를 거부하는 쪽에게도 압박이 됩니다.

Q. 협의를 얼마나 오래 해 본 뒤에야 소송을 낼 수 있나요?
정해진 기간은 없습니다. 분할방법에 관한 협의가 성립하지 않았다는 사실만 있으면 됩니다. 문자나 내용증명으로 제안과 거절 의사가 남아 있으면 충분하고, 상대가 응하는 척하며 시간을 끄는 동안 기다릴 의무는 없습니다.

Q. 소송 중에 상대가 자기 지분을 팔아 버리면 소송이 무의미해지나요?
그렇지 않습니다. 지분을 취득한 사람이 절차를 승계하거나 새로 당사자가 되어 소송이 이어집니다. 다만 당사자가 바뀌면 심리가 늦어지고 협상 상대도 달라지므로, 처분 가능성이 보이면 처분금지가처분을 함께 검토하는 것이 안전합니다.

Q. 경매로 넘어가면 헐값에 팔려 손해 아닌가요?
시세보다 낮게 낙찰될 위험은 실제로 있습니다. 그래서 경매분할이 예상되는 사건일수록 그 전에 조정으로 매듭짓는 편이 낫습니다. 상대가 인수 자금을 마련하지 못하면 반대로 내가 매수하는 안을 낼 수 있고, 경매가 진행되더라도 공유자 본인이 입찰에 참여할 수 있습니다.

체크리스트

• 등기사항증명서를 발급해 현재 공유자와 각 지분, 근저당·가압류 등 부담을 확인합니다.
• 상속으로 취득한 부동산이라면 분할협의서가 실제로 있는지 확인해 민사와 가사 중 어느 절차인지부터 가릅니다.
• 토지라면 지적도와 토지이용계획확인서로 도로 접함과 최소 분할면적을 살펴 현물분할 가능성을 가늠합니다.
• 상대가 언제부터 어느 부분을 혼자 사용했는지, 임대수익이 누구 계좌로 들어갔는지를 시간순으로 정리합니다.
• 재산세·수선비·보험료 등 그동안의 비용 부담 내역을 양쪽 모두 모아 둡니다.
• 분할 제안과 회신 기한을 담은 내용증명을 보내 협의 결렬 사실을 기록으로 남깁니다.
• 지분 매각을 검토 중이라면 계약 전에 기준가를 잡고, 다른 형제에게 먼저 인수 의사를 확인합니다.

공유는 잠시 미뤄 둔 결론일 뿐 영구적인 상태가 아니고, 법이 언제든 분할을 청구할 수 있게 해 둔 이유도 여기에 있습니다. 형제 사이의 일이라 소송이라는 단어가 부담스러울 수 있지만, 실제로는 판결까지 가지 않고 감정평가와 조정을 거쳐 한쪽이 인수하는 방식으로 끝나는 사건이 적지 않습니다. 오히려 아무 조치 없이 시간을 보내는 동안 사용이익에 대한 청구권이 줄어들고, 누군가의 지분이 제3자에게 넘어가 낯선 상대와 다투게 되는 쪽이 더 흔한 결말입니다.