도면과 시안을 몇 번씩 고쳐 가며 설레던 사람도, 완공된 현장에 들어서는 순간 말문이 막히는 경우가 있습니다. 타일 줄눈이 어긋나 있고, 약속한 것과 다른 상판이 올라가 있고, 문은 닫히다 걸립니다. 반대로 공사가 절반쯤 진행된 어느 날부터 인력이 오지 않고, 연락이 늦어지다 끊기고, 마지막에 돌아오는 말이 "추가공사비를 주셔야 재개할 수 있다"인 경우도 있습니다. 두 상황 모두 잔금을 쥔 쪽과 현장을 쥔 쪽이 서로를 막아선 채 시간만 흐릅니다.

이 글에서는 인테리어 공사가 하자투성이로 끝났거나 도중에 중단됐을 때 발주자가 쓸 수 있는 수단을 순서대로 정리합니다. 계약서와 견적서가 부실할 때 약속된 시공 범위를 증명하는 방법, 민법 도급 규정이 정한 하자보수 청구·손해배상·계약 해제의 선택 기준, 잔금 지급 거절이 정당해지는 조건과 그 한계인 동시이행항변권의 범위, 공사가 멈춘 뒤의 기성고 정산, 끝으로 가장 자주 터지는 추가공사비 분쟁의 쟁점을 살펴봅니다.

상담 사례

사례 ① 잔금 2,700만원을 붙들고 있는 집주인
A씨는 2026년 3월 아파트 전체 리모델링을 총 6,800만원에 맡겼습니다. 계약금 700만원과 중도금 3,400만원을 지급했고 잔금 2,700만원은 준공 후 주기로 했습니다. 6월 말 공사가 끝났다는 연락을 받고 들어가 보니 욕실 방수가 부실해 아랫집 천장에 물이 번졌고, 주방 상판은 계약 때 정한 규격보다 얇은 제품이었으며, 거실 도장은 여러 곳이 들떠 있었습니다. A씨는 잔금 전액 지급을 거절했고, 업체는 공사대금 청구와 지연이자를 예고했습니다.

사례 ② 목공 단계에서 멈춘 카페 공사
B씨는 2026년 4월 상가에 카페를 내려고 인테리어 공사를 4,200만원에 계약했습니다. 착수금 1,300만원과 중도금 1,700만원을 냈고, 전기·설비를 마친 뒤 목공이 진행되던 7월 중순부터 인력이 오지 않았습니다. 업체는 "도면에 없던 냉난방 배관 이설과 간판 하부 보강이 추가공사이니 1,100만원을 더 줘야 재개하겠다"고 했습니다. B씨가 가진 서류는 A4 한 장짜리 계약서와 "목공 일식 900만원"처럼 적힌 견적서가 전부이고, 8월로 잡았던 개업일은 이미 지났습니다.

결론부터 정리하면

• 인테리어 공사 계약은 민법상 도급계약입니다. 도급은 낙성·불요식 계약이어서 계약서가 부실해도 계약은 성립하며, 문제는 성립 여부가 아니라 합의된 시공 범위를 누가 증명하느냐로 옮겨 갑니다.
• 완성된 결과물에 하자가 있으면 도급인은 상당한 기간을 정해 하자보수를 청구할 수 있고, 보수에 갈음하거나 보수와 함께 손해배상을 청구할 수 있습니다(민법 제667조).
• 도급에는 매매와 달리 대금 감액청구권이 따로 규정되어 있지 않습니다. 실무에서 말하는 "감액"은 하자보수에 갈음하는 손해배상채권으로 공사대금을 상계하거나 그만큼 지급을 거절하는 형태로 실현됩니다.
• 잔금 지급 거절의 근거는 동시이행항변권입니다. 다만 공사가 완성된 뒤라면 하자보수비 상당액에 대응하는 범위에서만 거절할 수 있고, 그 범위를 넘겨 전액을 붙들고 있으면 초과분은 이행지체가 됩니다.
• 완성된 목적물의 하자를 이유로 한 해제는 계약의 목적을 달성할 수 없는 때에 한하고, 민법 제668조 단서는 건물 기타 토지의 공작물에 대해서는 해제할 수 없다고 정하고 있습니다. 반면 공사가 완성되기 전이라면 도급인은 손해를 배상하고 해제할 수 있습니다(같은 법 제673조).
• 공사가 상당히 진행된 뒤의 해제는 이미 시공된 부분을 되돌리지 않고 미시공 부분에 대해서만 장래를 향해 효력이 생기는 것으로 처리되는 것이 보통입니다. 이때 정산의 축은 기성고 비율입니다.

계약서와 견적서가 부실할 때, 시공 범위는 어떻게 증명하나

• 증명책임의 분배 — "이 항목은 원래 견적에 포함돼 있었다"는 발주자가, "이건 계약 밖의 추가공사다"는 시공자가 각각 증명해야 합니다. 어느 쪽도 증명하지 못하면 그 주장이 배척될 뿐입니다.
• "일식" 견적의 함정 — 품명·규격·수량·단가 없이 "목공 일식"처럼만 적힌 견적서는 범위를 특정하는 힘이 약합니다. 이럴 때는 견적서보다 주고받은 메시지, 도면과 시안, 자재 승인 과정이 실질적인 증거가 됩니다.
• 메시지와 통화 — 자재 모델명을 확정한 대화, 시안 수정 요청과 회신은 계약 내용을 보충합니다. 대화방을 내보내기 해 파일로 보관하고, 통화로 정한 사항은 곧바로 "말씀하신 대로 확정하는 것으로 이해했습니다"라고 문자로 정리해 두는 것이 좋습니다.
• 사진과 영상 — 착공 전 원상태, 철거 직후, 배관·전기 매립 상태, 방수 후 담수 시험, 마감 직후를 날짜가 남는 방식으로 촬영합니다. 특히 마감재로 덮이는 은폐 부위는 그 시점이 아니면 다시 확인할 수 없습니다.
• 대금 흐름 — 이체 내역과 지급 명목이 적힌 메시지는 공사가 어느 단계까지 진행됐는지를 뒷받침합니다. 현금으로만 오간 대금은 나중에 지급 사실 자체를 다투게 만듭니다.

사례 ①의 A씨는 계약서에 상판 규격이 적혀 있다면 다툼이 단순해집니다. 규격이 적혀 있지 않더라도 상담 과정에서 특정 제품과 두께를 확정한 메시지가 남아 있다면 그 내용이 계약의 일부가 되었다고 주장할 근거가 됩니다. 사례 ②의 B씨는 반대로 어려운 위치입니다. "일식" 견적만 있는 상태에서 냉난방 배관 이설이 원래 범위였는지를 다투려면, 최초 도면과 현장 실측 당시의 대화, 그리고 그 작업 없이는 계약한 평면이 구현될 수 없었다는 점을 함께 보여 주어야 합니다.

하자가 있을 때 고를 수 있는 것 — 보수, 손해배상, 해제

• 하자보수 청구 — 상당한 기간을 정해 보수를 요구합니다. 기간을 정하지 않은 막연한 항의는 이후 손해배상으로 넘어가는 발판이 되지 못하므로, 하자 항목을 목록으로 정리해 기한을 명시한 서면으로 통지해야 합니다.
• 보수에 갈음하는 손해배상 — 보수를 요구하지 않고 곧바로 그 비용 상당액을 청구하거나 지급할 공사대금에서 공제하는 방식입니다. 사실상의 감액이 여기서 이루어집니다.
• 배상액 산정의 두 갈래 — 원칙은 하자를 보수하는 데 드는 비용입니다. 다만 하자가 중요하지 않으면서 보수에 지나치게 많은 비용이 드는 경우에는 보수비가 아니라 제대로 시공했을 때와 실제 시공 사이의 가치 차액을 기준으로 삼는 것이 판례의 태도입니다.
• 해제의 문턱 — 완성된 목적물의 하자를 이유로 한 해제는 그 하자 때문에 계약의 목적을 달성할 수 없을 때에만 가능하고, 같은 조 단서는 건물 기타 토지의 공작물에 대해서는 해제를 허용하지 않습니다. 기존 건물의 내부 마감공사가 이 단서에 그대로 걸리는지는 공사의 성격과 원상회복에 따르는 손실 정도에 따라 다투어질 여지가 있습니다.
• 행사 기간 — 하자보수·손해배상·해제는 목적물을 인도받은 날부터 1년 내에 행사하는 것이 원칙이고(민법 제670조), 토지·건물 기타 공작물의 수급인은 인도 후 5년, 석조·금속 등으로 조성된 것은 10년의 담보책임을 집니다(같은 법 제671조). 인테리어 공사가 어느 쪽인지는 구조·방수에 관계된 공사인지, 순수한 마감 공사인지에 따라 갈립니다.
• 계약서와 다른 법령의 기간 — 당사자가 계약서에 하자보수 기간을 따로 정했다면 그 약정이 먼저 검토되고, 등록된 실내건축공사업자와 맺은 공사라면 건설산업기본법과 그 시행령이 공종별로 정한 하자담보책임기간도 함께 확인해야 합니다. 기간은 공종과 계약 형태에 따라 달라지므로 계약 시점에 적용되는 기준을 직접 확인하시기 바랍니다.
• 면책 특약의 한계 — 담보책임을 지지 않기로 약정했더라도 시공자가 알고도 알리지 않은 하자에 대해서는 책임을 면하지 못합니다(민법 제672조).

사례 ①에서 A씨가 겪는 세 가지는 성격이 다릅니다. 아랫집까지 물이 번진 욕실 방수 부실은 재시공이 필요한 중대한 하자이고 아랫집에 대한 배상 문제로도 번집니다. 다른 규격의 상판은 하자라기보다 약정과 다른 이행에 가까워 교체 비용이나 사양 차액이 문제 되고, 도장 들뜸은 재도장 비용이 산정되는 전형적인 보수 대상입니다. 그러므로 "전부 다시 하라"가 아니라 보수를 요구할 항목과 금액으로 정산할 항목을 나누어 통지하는 편이 협상에서도 소송에서도 유리합니다.

잔금 지급을 거절해도 되는 선은 어디까지인가

• 기본 구조 — 도급 보수는 완성된 목적물의 인도와 동시에 지급하는 것이 원칙입니다(민법 제665조). 그래서 공사가 완성되지 않았다면 잔금 지급기일 자체가 아직 오지 않은 것으로 볼 수 있습니다.
• 완성과 하자의 구별 — 예정된 마지막 공정까지 일단 마치고 주요 부분이 약정대로 시공되었다면, 미흡한 부분이 남아 있어도 일은 완성되었고 남은 것은 하자로 봅니다. 실무의 승부처가 여기입니다.
• 동시이행의 범위 — 하자보수에 갈음하는 손해배상채권과 공사대금채권은 동시이행 관계에 있습니다(민법 제667조 제3항). 다만 이를 이유로 지급을 거절할 수 있는 것은 손해배상채권액에 대응하는 부분에 한한다는 것이 판례의 기준입니다.
• 초과 거절의 대가 — 하자보수비가 600만원으로 인정되는데 잔금 2,700만원 전액을 붙들고 있었다면, 나머지 2,100만원은 이행지체가 되어 지연손해금을 부담할 수 있고 소송비용 분담에도 영향을 줍니다.
• 공탁의 함정 — 변제공탁은 원칙적으로 채무 전액에 대해 해야 유효합니다. 스스로 계산한 감액분을 뺀 금액만 공탁하면 일부 공탁이 되어 효력이 부정될 수 있습니다.
• 상대의 압박 수단 — 시공자는 공사대금 청구와 지급명령, 가압류를 쓸 수 있고 현장을 점유하며 유치권을 주장하기도 합니다. 다만 유치권은 적법한 점유가 계속되어야 성립하므로 주장한다고 곧바로 인정되지는 않습니다.

사례 ①의 A씨에게 현실적인 순서는 이렇습니다. 먼저 하자 목록과 사진을 붙여 기한을 정한 보수 요구를 서면으로 보냅니다. 보수가 이루어지지 않으면 견적을 두세 곳에서 받아 보수비를 산정하고, 그 금액을 명시해 "잔금 중 산정된 보수비 상당액의 지급을 거절하며 나머지는 지급할 준비가 되어 있다"는 취지를 통지합니다. 이렇게 해 두면 이후 소송에서 A씨의 거절이 근거 있는 것이었는지, 어느 범위까지였는지가 명확해집니다.

공사가 중단됐다면 — 해제·해지와 기성고 정산

• 정당한 이유 없는 중단 — 시공자가 공사를 멈췄다면 이행지체입니다. 상당한 기간을 정해 재개를 최고하고, 그 기간이 지나도록 이행되지 않으면 계약을 해제할 수 있습니다.
• 완성 전 임의 해제 — 시공자에게 잘못이 없더라도 일이 완성되기 전이라면 도급인은 손해를 배상하고 해제할 수 있습니다(민법 제673조). 다만 시공자가 얻을 수 있었던 이익까지 배상 범위에 들어올 수 있어 비용 구조가 다릅니다.
• 해제의 효력 범위 — 공사가 상당히 진척된 뒤에 이미 시공된 부분을 철거하게 하면 손실이 큽니다. 그래서 판례는 이런 경우 해제의 효력을 미완성 부분에 한정하고, 시공자는 기성 부분에 상응하는 보수를 청구할 수 있다고 보고 있습니다.
• 기성고 비율 — 정산 기준은 이미 지급한 금액이 아니라 기성고입니다. 실무에서는 이미 완성된 부분에 든 공사비를, 완성된 부분 공사비와 미시공 부분을 완성하는 데 드는 공사비의 합으로 나눈 비율을 총 공사대금에 곱해 산정하고, 하자가 있다면 그 보수비를 다시 공제합니다.
• 대체 시공의 시점 — 해제 통지 없이 다른 업체를 불러 마무리하면 기성고 산정의 기준 시점이 흐려지고 "누가 어디까지 했는지"를 다투게 됩니다. 대체 시공 전에 해제 의사를 서면으로 밝히고 현황을 사진과 도면으로 기록해야 합니다.

사례 ②의 B씨는 순서를 지켜야 손해가 줄어듭니다. 기한을 정해 재개를 요구하는 내용증명을 보내고, 추가공사비 요구에 대해서는 근거 자료 제시를 요구합니다. 재개되지 않으면 해제 의사를 밝힌 뒤 현황을 남기고 다른 업체에 인계합니다. 이미 낸 3,000만원이 기성고를 넘는다면 차액 반환을 청구할 수 있고, 개업이 늦어져 생긴 손해도 인과관계와 액수를 증명할 수 있는 범위에서 청구 대상이 됩니다. 반대로 실제 기성고가 지급액보다 크면 B씨가 차액을 내야 하므로, 자신에게 유리한 계산만 전제하고 협상에 들어가는 것은 위험합니다.

추가공사비 분쟁 — "말로 시켰잖아요"가 통하는 조건

• 별도 합의가 원칙 — 추가공사비를 청구하려면 그 공사가 당초 계약 범위 밖이고 그에 대한 별도의 대금 지급 합의가 있었어야 합니다. 두 가지를 증명할 책임은 청구하는 시공자에게 있습니다.
• 묵시적 합의도 가능하지만 — 발주자가 변경 내용을 알고도 시공을 용인했다면 묵시적 합의가 인정될 수 있습니다. 다만 "현장에서 그렇게 하자고 했다"는 진술만으로는 부족하고, 변경 지시와 비용 발생을 예정한 정황이 함께 필요합니다.
• 당초 범위와의 경계 — 도면대로 시공하기 위해 필연적으로 따라오는 작업은 이미 계약에 포함된 것으로 볼 여지가 큽니다. 반대로 발주자가 나중에 사양을 올린 부분은 명백한 추가입니다.
• 금액이 정해지지 않은 추가 — 시공은 되었으나 금액 합의가 없던 경우, 대가 자체가 부정되기보다 상당한 금액이 얼마인지의 다툼으로 넘어가 결국 감정이나 시세 자료로 결정됩니다.
• 중단을 지렛대로 쓰는 경우 — 추가공사비를 받아야 재개하겠다며 공사를 멈추는 것은, 그 청구가 근거 없는 것으로 판명되면 시공자 측의 이행지체가 됩니다. 발주자가 기한을 정한 재개 요구를 남겨 두어야 하는 이유입니다.

사례 ②에서 다투어질 지점은 명확합니다. 냉난방 배관 이설이 최초 평면을 구현하는 데 반드시 필요한 작업이었다면 당초 범위로 볼 여지가 크고, B씨가 도중에 좌석 배치를 바꾸면서 생긴 것이라면 추가공사에 가깝습니다. 간판 하부 보강도 처음부터 예정되었던 것인지, B씨가 간판 사양을 키우면서 발생한 것인지에 따라 결론이 갈립니다. 그러므로 B씨가 먼저 확인할 것은 금액의 타당성이 아니라 그 작업이 왜 필요해졌는지의 경위이고, 그 경위는 대개 최초 도면과 변경 시점의 대화에 남아 있습니다.

이런 대응은 오히려 위험합니다

• 하자를 이유로 잔금 전액을 무기한 붙들고 있는 것 — 인정되는 보수비를 넘는 부분은 이행지체가 되어 지연이자를 부담하게 됩니다.
• 구두로만 항의하고 서면 통지를 남기지 않는 것 — 보수 요구가 언제 있었는지 확인되지 않으면 이후 손해배상 주장까지 흔들립니다.
• 하자 부위를 먼저 철거하거나 다른 업체에 고치게 한 뒤 사진 없이 청구하는 것 — 하자의 존재와 정도를 증명할 수 없게 됩니다.
• 추가공사 요구에 그 자리에서 "일단 해 주세요"라고 답하는 것 — 금액을 정하지 않은 승낙은 나중에 청구액을 통제하기 어렵게 만듭니다.
• 다투는 중에 잔금 일부를 아무 표시 없이 송금하는 것 — 하자를 문제 삼지 않고 완성을 인정한 것으로 해석될 여지를 남깁니다. 지급한다면 이의를 유보한다는 취지를 함께 남겨야 합니다.
• 협상만 이어 가며 기간을 흘려보내는 것 — 담보책임의 행사 기간은 제한되어 있으므로, 협상 중이라도 서면으로 권리를 행사한 기록을 남겨야 합니다.

자주 묻는 질문

Q. 계약서 없이 견적서와 메시지만 있는데도 다툴 수 있나요?
가능합니다. 도급계약은 서면 없이도 성립하므로 계약이 없다고 보지는 않습니다. 다만 합의된 시공 범위와 사양, 금액, 기한을 각자 증명해야 하므로 메시지·시안·사진·이체내역이 계약서를 대신하는 자료가 됩니다. 자료가 흩어져 있다면 날짜순으로 한 파일에 정리하는 것부터 시작하시기 바랍니다.

Q. 하자보수를 요구했더니 "직접 고칠 테니 기다리라"며 시간만 끕니다.
보수를 요구할 때는 반드시 기한을 정하는 것이 좋습니다. 기한을 정해 요구했는데도 이행되지 않으면 보수 청구를 고집하는 대신 보수에 갈음하는 손해배상으로 방향을 바꿀 수 있습니다. 다만 이때도 실제 보수비를 증명해야 하므로 다른 업체의 견적을 두세 곳에서 받아 두는 것이 실질적인 준비입니다.

Q. 하자가 심하면 계약을 해제하고 낸 돈을 전부 돌려받을 수 있나요?
쉽지 않습니다. 완성된 목적물의 하자를 이유로 한 해제는 그 하자로 계약의 목적을 달성할 수 없는 때로 제한되고, 민법 제668조 단서는 건물 기타 토지의 공작물에 대해서는 해제를 허용하지 않습니다. 공사가 상당히 진행된 사안에서는 해제보다 보수비 상당액의 손해배상으로 정산하는 편이 현실적인 결론에 가깝습니다.

Q. 하자의 정도를 다투는데 감정을 꼭 받아야 하나요?
금액이 크고 원인이 다투어지는 사안은 결국 감정으로 정리되는 경우가 많습니다. 소송 전에 상세 견적이나 사설 진단을 받아 두면 협상 단계의 근거가 되고 이후 법원 감정 결과와 대조할 자료가 됩니다. 다만 소송에서는 법원이 선정한 감정인의 결과가 중심이 되므로 사설 자료만으로 결론이 정해지지는 않습니다.

Q. 소송까지 가지 않고 해결하는 방법은 없나요?
있습니다. 자기 집을 고치려고 개인 자격으로 맡긴 공사라면 소비자 분쟁조정 절차를 이용할 수 있고, 건설 관련 분쟁을 다루는 조정 기구를 통한 조정도 검토할 수 있습니다. 다만 상가나 사무실처럼 영업을 위한 공사는 소비자 분쟁으로 다루어지지 않을 수 있으므로, 자신의 사안이 어느 절차에 해당하는지 먼저 확인해야 합니다. 조정은 상대가 응하지 않으면 강제할 수 없다는 한계가 있으므로, 조정을 시도하더라도 보수 요구와 지급 거절 범위를 특정한 서면은 그대로 남겨 두는 것이 좋습니다.

Q. 공사가 멈춘 사이에 다른 업체를 불러 마무리해도 되나요?
가능하지만 순서가 중요합니다. 먼저 기한을 정해 재개를 요구하고, 이행되지 않으면 해제 의사를 서면으로 밝힌 뒤에 인계해야 합니다. 통지 없이 다른 업체를 들이면 기존 시공자가 "완성할 기회를 빼앗겼다"고 다투게 되고, 어디까지가 누구의 시공인지 구분되지 않아 기성고 산정이 어려워집니다. 인계 직전의 현장을 사진·영상과 도면으로 남기고, 새 업체의 견적서에 기존 시공분과 새로 하는 부분을 구분해 적어 달라고 요청해 두면 이후 정산과 소송에서 그대로 근거가 됩니다.

체크리스트

• 계약서·견적서·도면·시안·자재 확정 메시지를 한 폴더에 모아 날짜순으로 정리합니다.
• 하자를 항목별로 나누어 위치·증상·촬영일이 드러나게 사진과 영상을 남깁니다.
• 하자 목록과 보수 기한을 명시한 서면을 내용증명으로 보내고 발송 기록을 보관합니다.
• 다른 업체 두세 곳에서 보수 견적을 받아 거절할 금액의 근거를 만듭니다.
• 잔금 중 얼마를 왜 거절하는지 특정해 통지하고, 나머지는 지급할 의사가 있음을 밝힙니다.
• 공사가 멈췄다면 재개 기한을 정해 최고하고, 이행되지 않으면 해제 의사를 서면으로 남긴 뒤 현장 상태를 기록합니다.
• 추가공사 요구는 항목·수량·단가·기한을 문서로 받아 당초 견적과 대조한 뒤에 답합니다.

인테리어 분쟁이 길어지는 이유는 대개 잘못이 없어서가 아니라, 잘못의 범위를 숫자로 특정하지 못해서입니다. 잔금을 전부 붙들고 있는 것도, 상대의 추가공사비 요구에 그대로 응하는 것도 그 숫자가 없기 때문에 나오는 선택입니다. 하자를 항목으로 나누고 각 항목의 보수비를 견적으로 확인한 뒤 그 금액만큼만 거절하겠다고 서면으로 밝히는 순간부터 분쟁은 관리 가능한 크기로 줄어듭니다. 공사가 멈춘 경우에도 기성고라는 기준을 세우고 그 시점의 현장을 남기는 일이 가장 먼저 할 일입니다.