부모님이 살던 집의 등기부를 떼어 보니 소유자란에 여전히 돌아가신 아버지 이름이 적혀 있습니다. 상속세 신고는 마쳤는데 부동산 명의만은 '형제끼리 나중에 정리하자'며 그대로 두었던 것입니다. 그러다 매수 희망자가 나타나 계약서를 쓰려 하니 소유권을 넘길 수 없고, 구청에서는 취득세 신고 기한이 몇 해 전 지났으니 가산세를 포함해 고지하겠다고 합니다.

상속등기는 언제까지 마쳐야 한다는 법정 기한이 없습니다. 그래서 미뤄도 괜찮다고 생각하기 쉽지만, 금전적 불이익이 실제로 발생하는 지점은 등기가 아니라 취득세입니다. 이 글에서는 취득세 신고·납부 기한 6개월과 지연 시 붙는 가산세, 기한 후 신고로 감면이 되는 구간과 되지 않는 구간, 등기를 미루는 동안 상속인이 늘어나는 문제, 법정상속분에 따른 등기와 협의분할에 의한 등기의 차이와 필요서류, 취득세 외의 등기 비용, 상속인 일부가 협조하지 않을 때의 대응을 차례로 정리합니다.

상담 사례

사례 ① 3년을 미룬 뒤 받아 든 취득세 고지서
2022년 3월 아버지가 돌아가시고 시골 단독주택과 밭이 남았습니다. 시가표준액 합계는 약 3억 2,000만 원이었는데, 삼형제는 '팔 때 한꺼번에 정리하자'며 등기도 취득세 신고도 하지 않았습니다. 2026년 여름 매수인이 나타나 등기를 진행하려 하자, 신고 기한이던 2022년 9월 30일이 3년 넘게 지나 본세에 무신고가산세와 납부지연가산세가 더해진다는 안내를 받았습니다.

사례 ② 협의 상대가 2명에서 4명으로 늘어난 경우
2018년 5월 어머니가 돌아가신 뒤 아파트 한 채가 남았고, 자녀는 형과 동생 둘뿐이었습니다. 사이가 나쁘지 않아 서두르지 않았는데 2024년 형이 먼저 세상을 떠났습니다. 협의해야 할 사람은 동생과 형의 배우자, 형의 자녀 2명까지 4명이 되었고, 그중 한 명은 해외에 거주해 인감증명서 대신 재외공관 확인 등 별도의 서류가 필요해졌습니다.

결론부터 정리하면

• 상속등기 자체에는 신청 기한이나 과태료가 없지만, 취득세는 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월 이내에 신고·납부해야 합니다(외국에 주소를 둔 상속인이 있으면 9개월). 지방세법 제20조가 정한 기한입니다.
• 기한을 넘기면 무신고가산세 20%(사기나 그 밖의 부정한 행위라면 40%)와 납부지연가산세 1일 0.022%가 붙습니다.
• 기한 후 신고로 무신고가산세를 감면받을 수 있는 구간은 법정신고기한이 지난 후 6개월 이내뿐입니다. 그 뒤에 하는 신고는 감면 대상이 아니지만, 납부지연가산세는 납부일까지 계속 쌓이므로 서두를 이유는 여전히 남습니다.
• 등기를 미루는 사이 상속인이 사망하면 그 배우자와 자녀가 새 협의 당사자가 되어(재상속), 사례 ②처럼 협의가 어려워집니다.
• 법정상속분대로 하는 등기는 상속인 한 사람이 전원을 위해 신청할 수 있지만, 협의분할 등기는 상속인 전원의 협의서와 인감증명서가 필요합니다.
• 협의가 끝내 안 되면 가정법원에 상속재산분할심판을 청구할 수 있고, 확정된 심판서로 등기가 가능합니다.

상속등기에 기한은 없지만, 취득세에는 6개월 기한이 있습니다

• 등기 기한 — 부동산등기법은 상속을 원인으로 한 소유권이전등기에 신청 의무나 기간 제한을 두지 않습니다. 등기를 미뤘다는 이유만으로 과태료가 부과되지는 않습니다. 이 글을 쓰는 2026년 8월 기준으로 상속등기 자체를 의무화하는 규정이 시행되고 있다는 사정은 확인되지 않습니다. 다만 제도 개선 논의는 이어지고 있으므로 실제 신청 시점의 법령을 확인하는 편이 안전합니다.
• 취득세 기한 — 지방세법은 상속 취득에 대해 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월 이내에 신고·납부하도록 정합니다. 등기를 하지 않았어도 상속 개시만으로 취득한 것으로 보므로, 신고 의무는 등기와 별개로 발생합니다.
• 과세표준 — 상속에 따른 무상취득의 과세표준은 시가표준액입니다. 2023년부터 증여 등 다른 무상취득은 매매사례가액 등 시가인정액을 기준으로 하지만, 상속은 그 예외로 남아 시가표준액을 씁니다.
• 세율 — 상속에 따른 부동산 취득세율은 일반적으로 2.8%, 농지는 2.3%입니다. 상속개시일 현재 무주택인 가구가 주택을 상속받아 1가구 1주택이 되면 0.8% 특례세율이 적용될 수 있습니다. 여기에 지방교육세가 붙고, 85㎡ 초과 주택은 농어촌특별세도 함께 냅니다.

정리하면 등기를 언제 하든 취득세 기한은 이미 흘러가고 있다는 것입니다. 실무에서는 취득세를 내야 영수필확인서가 나오고 그래야 등기가 되므로, 등기를 미루는 동안 세금만 조용히 밀리는 구조가 됩니다.

기한을 넘기면 가산세는 이렇게 늘어납니다

• 무신고가산세 — 신고를 하지 않으면 산출세액의 20%가 부과됩니다. 사기나 그 밖의 부정한 행위로 무신고한 경우에는 40%입니다.
• 납부지연가산세 — 납부하지 않은 세액에 대해 법정납부기한 다음 날부터 1일 0.022%가 붙습니다. 이 부분 가산세는 미납세액의 75%를 한도로 하는데, 1일 0.022%로 계산하면 9년 남짓이면 그 한도에 닿습니다.
• 고지 이후 — 지방자치단체가 결정·고지한 뒤에도 납부하지 않으면 고지세액의 3%가 더해지고, 이후 일정 기간마다 별도의 가산세가 추가로 붙습니다.
• 기한 후 신고 감면 — 법정신고기한이 지난 후 6개월 이내에 기한 후 신고를 하면 무신고가산세가 감면됩니다. 지방세기본법 제57조는 1개월 이내 신고 시 50%, 1개월 초과 6개월 이내 신고 시 20%를 감면하도록 정하고 있습니다. 6개월이 지난 뒤의 신고는 이 감면 대상이 아니며, 지방자치단체가 세액을 결정할 것을 미리 알고 낸 신고도 감면에서 제외됩니다.

사례 ①에 대입해 보겠습니다. 시가표준액 3억 2,000만 원에 상속 취득세율(농지 외 2.8%, 농지 2.3%)을 적용하면 본세는 대략 850만~900만 원 선입니다. 여기에 무신고가산세 20%로 170만~180만 원가량이 더해지고, 신고기한 다음 날부터 약 3년 10개월(1,400일 안팎)의 납부지연가산세는 본세의 약 30%인 260만~280만 원 수준이 됩니다. 신고기한이 지난 지 6개월을 훨씬 넘겼으므로 기한 후 신고에 따른 무신고가산세 감면은 기대하기 어렵습니다. 지방교육세와 농어촌특별세까지 얹으면 총부담이 본세의 1.5배에 가까워집니다. 다만 실제 세액은 시가표준액, 물건별 세율, 감면 요건에 따라 달라지므로 관할 시·군·구청 세무부서에서 확인하시기 바랍니다.

등기를 미루는 사이 상속인이 늘어납니다

• 재상속 — 상속등기를 하지 않은 채 공동상속인 중 한 명이 사망하면 그 지분이 다시 그의 배우자와 자녀에게 상속됩니다. 협의 당사자가 한 세대씩 불어납니다.
• 대습상속 — 피상속인보다 자녀가 먼저 사망한 경우에는 그 자녀의 배우자와 직계비속이 대신 상속인이 됩니다. 이때도 관계인은 늘어납니다.
• 채권자의 대위등기 — 상속인 중 채무가 있는 사람이 있으면 그 채권자가 상속인들을 대위해 법정상속분대로 등기를 마친 뒤 해당 지분을 가압류·압류할 수 있습니다. 등기예규는 상속인이 한정승인이나 포기를 할 수 있는 기간 안이라도 채권자의 대위 상속등기 신청이 가능하다고 정하고 있습니다. 원하지 않는 등기가 먼저 만들어지는 셈입니다.

사례 ②가 전형적입니다. 2018년이라면 형제 둘이 하루면 끝냈을 협의가, 형의 사망 후에는 형수와 조카들의 동의까지 필요해졌습니다. 해외 거주 상속인은 인감증명서 대신 재외공관의 서명 확인이나 거주국 공증 등을 받아야 해 시간이 더 걸리는 경우가 많습니다.

법정상속분 등기와 협의분할 등기, 그리고 필요서류

• 법정상속분에 따른 등기 — 민법이 정한 상속분대로 공유 지분을 표시해 등기합니다. 공동상속인 중 한 사람이 보존행위로서 상속인 전원 명의의 등기를 신청할 수 있습니다. 다만 이는 전원을 위해 신청한다는 뜻일 뿐, 자기 지분만 따로 떼어 등기할 수는 없습니다. 등기선례도 일부 상속인의 지분만에 관한 상속등기는 허용하지 않습니다.
• 협의분할에 의한 등기 — 상속인들이 합의해 특정 부동산을 특정인 단독 명의로 하는 방식으로, 상속재산분할협의서에 전원이 인감도장을 날인하고 각자의 인감증명서를 첨부해야 합니다.
• 순서를 되돌릴 때의 부담 — 법정상속분대로 등기한 뒤 협의분할로 바꾸려면 소유권경정등기를 해야 하는데, 그 사이 지분에 저당권·가압류 등 등기상 이해관계 있는 제3자가 생겼다면 그 승낙서나 이에 대항할 수 있는 재판의 등본이 필요합니다.
• 기본 서류 — 피상속인의 제적등본·기본증명서·가족관계증명서(상세)·친양자입양관계증명서, 말소자 주민등록초본, 상속인 전원의 가족관계증명서·주민등록등본, 협의분할이라면 협의서와 전원의 인감증명서, 그리고 토지(임야)대장·건축물대장과 취득세 영수필확인서입니다. 인감증명서는 발행일로부터 일정 기간 내의 것을 요구하므로 발급 시점도 챙겨야 합니다.
• 2025년 절차 변화 — 2025년 1월 31일 시행된 개정 부동산등기법과 부동산등기규칙은 상속이나 유증으로 인한 등기신청에 관할 특례를 두어, 부동산의 관할 등기소가 아닌 등기소도 그 등기사무를 담당할 수 있게 했습니다. 전자신청 범위도 넓어졌습니다.

사례 ①처럼 주택과 밭의 소재지가 다르면 예전에는 각 관할 등기소를 따로 찾아야 했습니다. 개정 후에는 요건을 갖추면 한 등기소에서 함께 처리할 여지가 생겼습니다. 다만 구체적 적용 범위는 대법원규칙과 등기예규에 따라 달라지므로, 신청 전에 인터넷등기소나 관할 등기소에 확인하시기 바랍니다.

취득세 말고 또 무엇이 드나요

• 등록면허세 — 상속등기에는 따로 붙지 않습니다. 2011년 취득과 관련된 등록세가 취득세에 통합되면서, 상속을 원인으로 한 소유권이전등기는 취득세만 부담합니다. 등록면허세는 근저당권 설정처럼 취득을 수반하지 않는 등기에 부과됩니다.
• 지방교육세·농어촌특별세 — 취득세에 부가됩니다. 1가구 1주택 특례세율 0.8%가 적용되는 경우 지방교육세를 포함해 대략 0.96% 수준이 됩니다.
• 국민주택채권 — 주택도시기금법 시행령에 따라 상속을 원인으로 한 소유권이전등기에도 매입 의무가 있습니다. 시가표준액과 부동산 소재지에 따라 매입액이 정해지고 최저 매입금액은 1만 원이며, 상속인이 여럿이면 지분별로 계산합니다. 대부분 매입 즉시 되팔기 때문에 실제 부담은 채권 액면가가 아니라 그 시점의 할인율에 따른 할인료입니다.
• 등기신청수수료 — 부동산 1개당 서면신청 15,000원, 전자표준양식(e-Form) 13,000원 등 신청 방식에 따라 다릅니다. 부동산 개수만큼 늘어납니다.
• 법무사 보수 — 직접 신청하면 들지 않지만, 맡길 경우 부동산 수와 상속인 수, 서류 수집 범위에 따라 달라집니다.

가장 큰 항목은 결국 취득세이고, 기한을 넘긴 경우에는 가산세가 그다음으로 큽니다. 채권 할인료와 수수료는 상대적으로 작지만 부동산 개수가 많으면 무시하기 어려운 규모가 되기도 합니다.

상속인 일부가 협조하지 않을 때

• 협의는 전원 동의가 원칙 — 한 명이라도 동의하지 않으면 협의분할은 성립하지 않고, 다수결로 정할 수도 없습니다.
• 상속재산분할심판 — 협의가 되지 않으면 가정법원에 청구합니다. 조정을 먼저 거치는 조정전치가 적용되고, 조정이 성립하지 않으면 법원이 심판으로 분할 방법을 정합니다. 기여분이나 특별수익 주장이 얽히면 기간이 길어지고 결론도 사안별 증거에 따라 갈립니다.
• 심판 후 등기 — 확정된 심판서와 확정증명원을 첨부하면 상대방의 협조 없이도 등기를 신청할 수 있습니다.
• 급한 경우 — 매도 시한이 급박하면 우선 법정상속분에 따른 등기를 해 두는 방법도 있으나, 앞서 본 경정등기 부담이 생길 수 있습니다.

분할협의와 분할심판 자체의 쟁점은 범위가 넓어 별도로 다룰 주제입니다. 여기서 강조할 점은 하나입니다. 취득세 기한은 분쟁 진행과 무관하게 흐르므로, 다툼이 예상되더라도 신고만은 기한 안에 마쳐 두는 편이 부담을 줄이는 방향입니다.

이런 대응은 오히려 위험합니다

• '등기 기한이 없으니 세금도 나중에'라고 생각하는 것 — 등기와 취득세는 별개이고, 납부지연가산세는 하루 단위로 늘어납니다.
• 상속세 신고만 마치고 취득세 신고를 잊는 것 — 상속세는 국세, 취득세는 지방세로 신고처와 절차가 다릅니다.
• 고지서가 올 때까지 기다리는 것 — 기다리는 동안 납부지연가산세가 계속 붙고, 6개월 안에 기한 후 신고를 했더라면 받을 수 있었던 무신고가산세 감면 기회도 사라집니다.
• 협의서에 도장만 받고 인감증명서를 챙기지 않는 것 — 나중에 관계가 틀어지면 발급 협조를 받지 못해 등기가 막힙니다.
• 빚이 재산보다 많은데 취득세 신고부터 서두르는 것 — 한정승인·상속포기는 원칙적으로 상속개시가 있음을 안 날부터 3개월 내에 결정해야 하므로 순서가 먼저입니다.

자주 묻는 질문

Q. 상속등기를 하지 않으면 과태료가 부과되나요?
상속등기 미이행 자체에 대한 과태료 규정은 확인되지 않습니다. 다만 취득세 기한을 넘기면 가산세가 붙고, 등기가 없으면 매매나 담보 설정이 사실상 불가능합니다.

Q. 기한이 이미 몇 년 지났는데 지금이라도 신고하는 게 나은가요?
무신고가산세 감면은 어렵지만, 그래도 서두르는 편이 낫습니다. 기한 후 신고에 따른 무신고가산세 감면은 법정신고기한이 지난 후 6개월 이내에 신고한 경우에만 적용되므로, 몇 년이 지났다면 20%의 무신고가산세는 줄이기 어렵습니다. 반면 납부지연가산세는 납부일까지 하루 단위로 계속 쌓이므로, 하루라도 빨리 신고·납부하는 것이 부담을 줄이는 방향입니다.

Q. 상속세는 안 나오는데 취득세도 안 내도 되나요?
아닙니다. 상속세는 공제를 적용하면 낼 세액이 없을 수 있지만, 취득세는 부동산의 시가표준액을 기준으로 별도 부과됩니다. 상속세가 0원이어도 취득세 신고·납부 의무는 남습니다.

Q. 상속인 중 연락이 닿지 않는 사람이 있으면 어떻게 하나요?
가족관계등록 자료와 주민등록 초본으로 주소를 확인해 보고, 소재가 파악되지 않으면 가정법원의 분할심판 절차에서 공시송달 등으로 진행하는 방법을 검토하게 됩니다. 생사가 오래 불분명하다면 실종선고를 먼저 살펴야 하는 경우도 있습니다.

Q. 이미 법정상속분대로 등기했는데 한 명 앞으로 몰아줄 수 있나요?
협의가 되면 소유권경정등기로 정리할 수 있습니다. 다만 그 사이 특정 지분에 근저당권이나 가압류가 설정되었다면 등기상 이해관계 있는 제3자의 승낙서 등이 필요합니다. 또 상속세 신고기한이 지난 뒤의 재분할로 당초 상속분을 넘겨받는 부분은 증여로 볼 여지가 있어 세무 검토를 함께 받는 편이 안전합니다.

체크리스트

• 상속개시일(사망일)이 속한 달의 말일부터 6개월이 되는 날을 달력에 표시합니다.
• 상속인 중 외국에 주소를 둔 사람이 있는지 확인합니다. 있다면 기한이 9개월입니다.
• 피상속인 명의 부동산을 등기부, 재산세 과세증명, 조상땅 찾기 등으로 빠짐없이 확인합니다.
• 채무가 재산보다 많을 가능성이 있다면 3개월 내 한정승인·상속포기 여부를 먼저 판단합니다.
• 피상속인의 제적등본과 상세 가족관계증명서를 발급받아 상속인 범위를 확정합니다.
• 협의분할로 갈지 법정상속분대로 갈지 정하고, 협의분할이면 협의서와 전원의 인감증명서를 준비합니다.
• 기한이 이미 지났다면 고지서를 기다리지 말고 관할 시·군·구청에 기한 후 신고를 접수합니다. 6개월이 지나지 않았다면 감면 구간이 남아 있습니다.
• 협의가 6개월 안에 어렵겠다면 분할심판 청구와 취득세 신고를 함께 상담합니다.

상속등기를 미루는 데에는 대개 다툼을 피하고 싶다는 이유가 있습니다. 그러나 미루는 동안 줄어드는 것은 갈등이 아니라 선택지입니다. 상속인은 늘고 가산세는 쌓이며, 협의로 끝낼 수 있었던 문제가 법원 절차로 넘어갑니다. 서류를 모으고 기한을 확인하는 일은 지금 시작할 수 있습니다.