이삿짐을 다 빼고 열쇠를 건네는 자리에서 임대인이 견적서 한 장을 내밉니다. 도배 전면 재시공 210만원, 장판 교체 95만원, 싱크대 상판 60만원, 특수청소 30만원. 5년을 살면서 벽지가 바랬고 못자국이 몇 군데 남았을 뿐인데 합계는 400만원에 가깝습니다. 임대인은 "들어올 때 새것이었으니 새것으로 돌려놓으라"고 하고, 그 금액만큼 보증금 입금이 미뤄집니다.

이 글은 보증금을 아예 못 받는 상황이 아니라, 보증금에서 원상회복비를 얼마나 공제당하느냐를 다룹니다. 민법상 원상회복의무의 근거와 통상의 손모 법리를 먼저 정리하고, 벽지 변색·못자국·흡연 냄새·반려동물 훼손이 실무에서 어떻게 갈리는지, 임차인이 설치한 시설의 철거의무와 부속물매수청구권·유익비상환청구권, 원상회복 특약의 효력 한계, 마지막으로 임의공제 대응과 임차권등기·보증금반환소송 순으로 살펴봅니다.

상담 사례

사례 ① 5년 거주 아파트, 전면 도배비 청구
2021년 3월 보증금 2억원에 입주해 2026년 3월 계약기간이 끝난 A씨. 임대인은 거실·방 전체 도배 210만원과 장판 교체 95만원을 청구하며 보증금에서 공제하겠다고 통보했습니다. 벽지에는 자연 변색과 가구 자국 외에 뚜렷한 손상이 없고, 못자국은 거실 벽 세 곳입니다.

사례 ② 반려견과 실내 흡연이 겹친 원룸
2024년 2월 보증금 3,000만원·월세 60만원으로 입주해 2026년 2월 퇴거한 B씨. 반려견이 현관 몰딩과 방문 하단을 긁어 파손했고, 실내 흡연으로 벽지에 니코틴 얼룩과 냄새가 배었습니다. 임대인은 도배·몰딩·방문 교체에 탈취시공까지 더해 420만원을 요구하고 있습니다.

결론부터 정리하면

• 원상회복의무의 근거는 민법 제654조가 준용하는 제615조입니다. 다만 임대차의 목적에 따라 통상적으로 사용해서 생긴 손모는 원칙적으로 임차인의 원상회복 대상이 아니라는 것이 법원의 태도입니다.
• 통상의 손모에 따른 가치 감소는 임대인이 감가상각비·수선비 등 필요경비 상당을 차임에 포함시켜 회수하는 것으로 본 판결례가 있습니다(서울중앙지방법원 2007. 5. 31. 선고 2005가합100279 판결 등).
• 원상회복의 내용과 범위는 계약 체결 경위, 임대 당시 목적물의 상태, 임차인이 수리·변경한 내용 등을 고려해 구체적·개별적으로 정해집니다(대법원 2019. 8. 30. 선고 2017다268142 판결).
• 임차인 부담이 인정되는 경우에도 새것 기준 전액이 아니라 경과연수에 따른 감가를 반영한 잔존가치와 과실 정도를 따져 금액을 정하는 것이 조정·소송 실무에서 일반적입니다.
• 원상회복 특약으로 유익비상환청구권은 미리 포기한 것으로 볼 수 있지만(대법원 1994. 9. 30. 선고 94다20389, 20396 판결), 부속물매수청구권을 박탈하는 약정은 민법 제652조에 따라 임차인에게 불리한 한 효력이 없습니다.
• 임대인이 보증금에서 공제하려면 공제 사유와 금액을 임대인이 주장·입증해야 합니다. 임차인이 먼저 손상 없음을 증명할 부담을 지는 구조가 아닙니다.

통상의 손모는 임차인이 되돌릴 대상이 아닙니다

• 통상의 손모 — 사회통념상 통상적인 사용으로 생기는 상태 악화와 가치 감소를 말합니다. 임대차 자체에 예정된 결과이므로 임대인이 부담하는 것이 원칙입니다.
• 선관주의의무 위반 — 부주의·고의로 생긴 파손, 관리 소홀로 확대된 곰팡이, 청소를 하지 않아 굳은 오염 등은 통상의 범위를 넘습니다.
• 구분 기준 — 목적물의 원래 상태, 사용 방법, 거주기간, 임대차의 목적을 종합해 항목별로 개별 판단합니다.

사례 ①의 5년 자연 변색과 가구 눌린 자국은 통상의 손모에 가깝습니다. 도배 전면 재시공은 다음 임대를 위한 가치 회복 목적이 커서 그 비용까지 임차인에게 전가하기 어렵다고 보는 것이 일반적인 흐름입니다. 다만 특정 벽면에 낙서나 찢김이 있다면 그 면적에 한해 임차인 부담이 인정될 여지가 있습니다.

못자국·흡연 냄새·반려동물, 실무의 구분선

• 못·타공 자국 — 액자·시계 정도의 소수 못자국은 통상 사용의 범위로 보는 사례가 많습니다. 반면 벽걸이 TV·에어컨을 위한 대형 타공, 콘크리트 앵커 시공은 메움·보수 비용이 인정될 수 있습니다.
• 실내 흡연 — 니코틴 얼룩과 배어든 냄새는 통상적 주거 사용에 당연히 수반되는 결과로 보기 어렵습니다. 도배 비용과 탈취 비용이 인정되는 사례가 많습니다.
• 반려동물 — 배변 얼룩, 벽지 찢김, 몰딩·문틀 긁힘은 통상의 손모를 넘는 훼손으로 평가되는 경우가 많습니다. 사육 금지 특약을 어겼다면 더 불리해집니다.
• 감가 반영 — 부담이 인정되어도 예를 들어 내용연수 10년인 자재를 8년 사용했다면 잔존가치를 기준으로 금액을 조정하는 방식이 참고되곤 합니다.

사례 ②는 흡연과 반려동물 훼손이 겹쳐 임차인 부담이 상당 부분 인정될 수 있는 유형입니다. 그렇더라도 문 전체 교체비 전액이 그대로 인정되는 것은 아닙니다. 훼손 부위와 면적, 부분 보수로 회복 가능한지를 나누어 다투는 것이 실질적인 방어입니다.

내가 설치한 시설: 철거의무·부속물매수청구권·유익비

• 원칙 — 임차인이 수리·변경한 부분은 철거해 임대 당시 상태로 되돌려야 합니다. 인테리어 공사, 칸막이, 간판이 대표적입니다.
• 전 임차인 시설을 인수한 경우 — 임차인은 자신이 임차받았을 때의 상태로 반환하면 되고 그 이전 사람이 시설한 것까지 원상회복할 의무는 없다고 본 판례가 있습니다(대법원 1990. 10. 30. 선고 90다카12035 판결). 다만 종전 임차인의 시설과 영업을 함께 넘겨받으면서 원상회복의무까지 인수한 것으로 볼 사정이 있으면, 전 임차인이 설치한 시설이라도 철거·원상회복 대상이 된다고 본 사례가 있습니다(대법원 2019. 8. 30. 선고 2017다268142 판결). 결국 계약 체결 경위와 인수 범위에 따라 결론이 갈리므로, 인수하는 시설의 범위와 철거 부담을 계약서에 적어두는 것이 안전합니다.
• 부속물매수청구권(민법 제646조) — 임대인의 동의를 얻어 부속시킨 물건으로서 임차인 소유이고 건물의 구성부분이 되지 않았으며 건물 사용에 객관적 편익을 주는 것이라야 합니다(대법원 1991. 10. 8. 선고 91다8029 판결 참조). 임차인 영업에만 필요한 특수설비는 제외되곤 합니다.
• 유익비상환청구권(민법 제626조 제2항) — 목적물의 객관적 가치를 증가시킨 비용이어야 하고, 계약 종료 시 가액 증가가 현존해야 합니다.

주의할 점은 두 권리의 운명이 다르다는 것입니다. 원상복구 약정이 있으면 유익비상환청구권은 미리 포기한 것으로 해석되지만, 부속물매수청구권은 임차인에게 불리한 약정이면 강행규정에 의해 효력이 부정될 수 있습니다. 시스템에어컨이나 중문처럼 애매한 물건은 설치 전 동의 여부를 문서로 남겨두는 것이 결정적입니다.

원상회복 특약의 한계와 임의공제 대응

• 특약은 원칙적으로 유효 — "퇴거 시 도배·장판 교체" 같은 약정도 사적자치의 영역입니다. 다만 통상의 손모까지 임차인에게 지우려면 대상과 범위가 구체적으로 특정되어 있거나 임대인이 그 취지를 설명해 임차인이 이를 인식하고 합의했다는 점이 드러나야 한다고 본 판결례가 있습니다(서울중앙지방법원 2007. 5. 31. 선고 2005가합100279 판결).
• 포괄 문구의 한계 — "원상복구한다"는 한 줄만으로 새것 교체비 전액을 청구할 근거가 되기는 어렵습니다.
• 임의공제 다툼 — 임대인이 견적서만으로 공제를 통보했다면, 다툼 없는 금액의 즉시 반환을 요구하고 나머지는 내용증명으로 이의를 유보해 두십시오.
• 임차권등기명령 — 보증금을 못 받은 채 이사해야 한다면 주택임대차보호법 제3조의3에 따른 임차권등기를 마친 뒤 퇴거해야 대항력·우선변제권이 유지됩니다. 2023년 7월 19일 시행된 개정법에 따라 임대인에게 결정문이 송달되기 전에도 임차권등기 기입을 촉탁할 수 있게 되었습니다.
• 조정과 소송 — 주택임대차분쟁조정위원회 조정을 먼저 시도할 수 있고, 청구금액이 3,000만원 이하이면 소액사건심판 절차를 이용할 수 있습니다.

이런 대응은 오히려 위험합니다

• 다툼이 남은 상태에서 임차권등기 없이 열쇠부터 반납하고 이사 나가는 것 — 점유와 주민등록을 잃어 대항력·우선변제권이 사라질 수 있습니다.
• 임대인의 견적 문자에 "네, 알겠습니다"라고 답하는 것 — 공제액 합의로 해석될 소지가 있습니다.
• 사진 없이 짐부터 빼는 것 — 훼손 범위를 다투려 해도 비교할 자료가 없습니다.
• 임대인 동의 없이 직접 업체를 불러 보수해 버리는 것 — 증거가 사라지고 시공 품질을 두고 새 분쟁이 생깁니다.
• 원상회복 지연을 이유로 청구되는 차임 상당 손해를 무기한 인정해 주는 것 — 그 손해는 임대인 스스로 원상회복을 할 수 있었던 기간까지의 차임 상당액에 한정된다고 본 판례가 있으므로(대법원 1990. 10. 30. 선고 90다카12035 판결), 통상 필요한 공사기간 범위로 다툴 여지가 있습니다.

자주 묻는 질문

Q. 못자국은 무조건 메워줘야 하나요?
액자나 시계를 걸기 위한 소수의 못자국은 통상의 사용 범위로 보는 사례가 많습니다. 다만 개수가 많거나 대형 타공, 석고 파손을 동반했다면 보수비가 인정될 수 있습니다. 계약서의 타공 금지 문구도 확인하십시오.

Q. 계약서에 "퇴거 시 원상복구"라고만 적혀 있으면 도배·장판 전액을 내야 하나요?
그 한 줄만으로 통상의 손모까지 임차인이 부담한다고 단정하기는 어렵습니다. 법원은 특약의 대상과 범위가 구체적으로 특정되었는지, 임차인이 그 부담을 인식하고 합의했는지를 살핍니다. 다만 문구가 구체적이고 협상 경위가 뚜렷하면 결론이 달라질 수 있습니다.

Q. 임대인이 실제 공사는 하지 않고 견적서만으로 공제할 수 있나요?
공제가 정당하려면 임대인이 손해의 발생과 액수를 주장·입증해야 합니다. 견적서는 참고자료일 뿐 실제 지출 내역과 시공 전후 사진이 함께 요구되는 경우가 많습니다.

Q. 설치한 에어컨과 중문을 두고 가면 돈을 받을 수 있나요?
임대인의 동의를 얻어 부속시켰고 건물의 구성부분이 되지 않았으며 건물 사용에 객관적 편익을 준다면 부속물매수청구를 검토할 수 있습니다. 반대로 요건을 못 갖추면 오히려 철거 대상이 됩니다.

Q. 원상회복 다툼 중인데 이사 날짜가 정해져 있습니다.
임차권등기명령을 신청해 등기가 마쳐진 것을 확인한 뒤 이사하는 것이 안전합니다. 동시에 다툼 없는 금액의 반환을 요구하고, 나머지 쟁점은 내용증명으로 특정해 두십시오. 사례 ①처럼 항목별 다툼이 있는 경우 특히 필요합니다.

체크리스트

• 입주 당일 모든 방과 주방·욕실을 날짜가 표시되도록 촬영해 보관합니다.
• 퇴거 전 같은 각도로 다시 촬영해 입주 시 사진과 대조표를 만듭니다.
• 계약서의 원상회복·시설물 특약 문구를 그대로 옮겨 적고 범위가 특정되었는지 확인합니다.
• 전 임차인에게서 인수한 시설이 있다면 인수 범위와 철거 부담을 계약서·인수인계서에 명시해 둡니다.
• 임대인 청구액을 항목별로 나누어 통상의 손모, 임차인 과실, 노후 감가로 분류합니다.
• 공사 동의·설치 동의는 문자나 메일 등 기록이 남는 방법으로 받아둡니다.
• 다툼 없는 금액의 즉시 반환을 요구하고 나머지는 이의를 유보한다는 취지를 내용증명으로 발송합니다.
• 이사가 급하면 임차권등기 완료를 확인한 뒤 퇴거하고, 조정 또는 보증금반환소송을 준비합니다.

원상회복 분쟁은 법리보다 기록이 결과를 가르는 영역입니다. 입주 시점의 상태를 남겨둔 임차인과 그렇지 않은 임차인의 협상력은 크게 다릅니다. 청구액이 크거나 항목이 복잡하다면 분류표를 만들어 초기에 검토를 받는 편이 낫습니다.