강서구 상가 두 호실에서 나오는 임대료로 노후를 설계하던 분이 5월 종합소득세 신고서를 받아 들고 전화를 겁니다. 산출세액 옆 숫자가 작년보다 2천만 원 가까이 늘었기 때문입니다. 지인이 "법인으로 돌리면 세율이 10%밖에 안 된다"고 하더라는 말씀도 덧붙이십니다. 그런데 부동산임대업에서는 그 계산이 그대로 성립하지 않습니다. 2025년과 2026년에 걸쳐 임대를 주업으로 하는 가족법인을 겨냥한 규정이 연달아 손질되었기 때문입니다.

이 글에서는 소득세 누진세율과 2026년 법인세율의 실제 격차, 성실신고확인대상 소규모법인에 적용되는 세율 특례(실질은 불이익 규정), 4대보험과 건강보험료가 갈리는 지점, 대도시 내 법인 설립에 따른 취득세 중과, 법인 이익을 배당으로 꺼낼 때의 이중과세를 순서대로 짚겠습니다. 진입비용과 출구비용을 함께 계산하지 않으면 세율표만 보고 내린 결론은 대부분 뒤집힙니다.

상담 사례

사례 ① 임대소득 2억 4천만 원, 법인 전환을 검토하는 55세 A씨
A씨는 서울 강서구 근린상가 두 호실에서 2025년 임대수입 3억 8천만 원, 필요경비를 뺀 사업소득금액 2억 4천만 원을 신고했습니다. 세부담이 커지자 2026년 중 법인을 세워 건물 명의를 옮기는 방안을 검토 중입니다. 주주는 본인과 배우자, 자녀 두 명으로 지분 100%, 직원은 건물 관리인 1명뿐입니다.

사례 ② 법인부터 먼저 세운 B씨 부부
B씨 부부는 오피스텔 12실을 임대하다가 2026년 1월 성남 소재 주소로 임대법인을 설립했습니다. 그해 5월 15억 원 상가를 법인 명의로 취득하기로 계약하며 취득세를 4%인 6천만 원으로 잡았는데, 잔금일이 다가와 확인해 보니 중과세율 대상이라는 답변을 들었습니다.

결론부터 정리하면

• 2026년 1월 1일 이후 개시하는 사업연도의 일반 법인세율은 과세표준 2억 원 이하 10%, 2억 원 초과 200억 원 이하 20%, 200억 원 초과 3,000억 원 이하 22%, 3,000억 원 초과 25%입니다(지방소득세 별도). 세율은 최근 몇 년간 반복 개정되었으므로 실제 적용 세율은 해당 사업연도 개시일 기준으로 다시 확인하십시오.
• 그러나 성실신고확인대상 소규모법인은 2억 원 이하 저율 구간이 적용되지 않아, 과세표준 200억 원 이하 전 구간에 같은 세율이 붙습니다. 부동산임대법인을 겨냥한 규정입니다.
• 요건은 ① 지배주주와 특수관계인 지분 합계 50% 초과, ② 부동산임대업이 주업이거나 부동산임대·이자·배당 수입 합계가 매출액의 50% 이상, ③ 상시근로자 5명 미만이며, 세 가지를 모두 충족할 때 해당합니다.
• 세율 특례와 별개로, 부동산임대업은 조세특례제한법상 주요 세액감면의 적용 업종에서 대체로 빠져 있어 감면을 전제로 한 계획은 성립하기 어렵습니다.
• 법인 명의 취득은 대도시 내 설립·설치·전입 후 5년 이내라면 취득세가 중과되어, 유상매매 표준세율 4%가 8%로 올라갑니다.
• 법인에 남은 이익을 쓰려면 급여나 배당으로 꺼내야 하고, 배당에는 원천징수 15.4%가 붙으며 연간 금융소득 2,000만 원 초과분은 종합과세됩니다.

세율표만 보면 법인이 이깁니다, 임대법인은 예외입니다

• 개인 — 사업소득이 다른 소득과 합산되어 6%부터 최고 45%까지 누진세율이 적용됩니다. 과세표준 8,800만 원을 넘으면 35% 이상 구간입니다.
• 일반 법인 — 과세표준 2억 원까지 저율 구간으로 끊기므로 소득이 커질수록 격차가 벌어집니다.
• 임대 주업 소규모법인 — 저율 구간이 배제되어 과세표준이 1억 원이든 5억 원이든 같은 세율입니다.

사례 ①의 A씨를 놓고 보면 차이가 분명합니다. 개인으로 남아 과세표준 2억 4천만 원을 신고하면 38% 구간까지 올라가지만, 법인으로 옮겨도 저율 구간을 쓸 수 없어 200억 원 이하 구간의 단일 세율이 적용됩니다. 법인 쪽이 낮아 보여도 이는 법인 통장에 돈이 남아 있을 때의 이야기입니다. 생활비로 인출하는 순간 급여나 배당 단계의 세금이 더해지므로 두 단계를 합산해 비교해야 합니다.

성실신고확인, 세 가지 요건을 모두 확인하십시오

• 지분 요건 — 지배주주 등의 지분율이 50%를 넘어야 합니다. 가족끼리만 주주로 들어간 임대법인은 대부분 걸립니다.
• 업종·수입 요건 — 임대업이 주된 사업이거나, 임대수입과 이자·배당의 합계가 매출액의 50% 이상인 경우입니다.
• 인원 요건 — 상시근로자가 5명 미만이어야 합니다. 지배주주와 특수관계인 등은 상시근로자 수 산정에서 제외되므로 가족을 등재해 인원을 늘리는 방식은 통하지 않습니다.
• 절차 부담 — 대상 법인은 세무대리인이 작성한 성실신고확인서를 첨부해야 하고, 대신 신고기한이 1개월 연장됩니다. 개인사업자도 임대·서비스업은 수입금액 기준에 걸리면 같은 절차를 밟습니다.

사례 ①의 A씨는 세 요건을 모두 충족할 가능성이 높습니다. 가족 지분 100%, 임대업 단일 업종, 근로자 1명이기 때문입니다. 따라서 "법인세율 10%"를 전제로 세운 절세 시나리오는 처음부터 성립하지 않습니다.

4대보험과 건강보험료, 개인과 법인이 갈리는 지점

• 개인 임대사업자 — 대개 지역가입자로, 소득뿐 아니라 보유 부동산 재산까지 보험료 산정에 반영됩니다. 임대소득이 적어도 건물 때문에 보험료가 높게 나오는 구조입니다.
• 법인 대표 — 급여를 받으면 직장가입자가 되어 보수월액 기준으로 부과되고 법인과 절반씩 부담합니다. 다만 법인 부담분도 결국 본인 자금입니다.
• 요율 확인 — 2026년 직장가입자 건강보험료율은 7.19%로 2025년 7.09%에서 인상되었습니다. 장기요양보험료율과 지역가입자 부과점수당 금액은 매년 별도로 고시되므로, 부담액을 계산하기 전에 해당 연도 공단 고시 수치를 확인하십시오.
• 보수 외 소득 — 직장가입자라도 급여 외 소득이 일정 기준을 넘으면 소득월액보험료가 추가됩니다. 배당을 크게 받는 해에는 미리 계산해 두어야 합니다.

법인 전환으로 건강보험료가 줄어드는 경우는 분명히 있습니다. 재산이 아니라 급여를 기준으로 부과되기 때문입니다. 다만 급여를 낮추면 법인에 이익이 쌓여 배당 부담으로 돌아오고, 급여를 높이면 근로소득세와 보험료가 함께 오릅니다. 어느 쪽이든 총부담으로 계산해야 합니다.

취득세 중과와 배당 이중과세, 진입비용과 출구비용

• 진입 단계 — 대도시(수도권 과밀억제권역에서 산업단지를 제외한 지역)에서 법인을 설립·설치하거나 대도시 밖에서 전입한 뒤 5년 이내 취득하는 부동산은 중과 대상입니다. 유상매매 표준세율 4%가 8%가 되며 농어촌특별세와 지방교육세는 별도입니다. 일부 업종은 중과에서 제외되지만 부동산임대업은 통상 여기에 해당하지 않으므로, 소재지와 업종을 함께 확인해야 합니다.
• 전환 단계 — 법인전환에 취득세 감면 규정이 있으나 부동산임대업은 적용에서 배제되는 취지의 규정이 있으므로, 감면을 전제로 자금계획을 세우기 전에 관할 지자체 회신으로 확인하십시오.
• 출구 단계 — 이중과세를 완화하기 위해 배당가산액(귀속법인세)을 더한 뒤 배당세액공제로 조정하지만 법인세 부담을 전액 상쇄해 주지는 않습니다.

사례 ②의 B씨 부부가 진입 단계에서 걸린 경우입니다. 성남시는 수도권 과밀억제권역에 속하므로 대도시 기준에 들어갑니다. 취득세를 6천만 원으로 잡았는데 중과세율이 적용되면 부담이 배로 늘어 자금계획 전체가 흔들립니다. 법인 설립일과 취득일 사이의 5년, 그리고 본점 소재지가 대도시인지가 결정적입니다.

이런 대응은 오히려 위험합니다

• 세율표의 "2억 원 이하 저율 구간"만 보고 법인을 세우는 것 — 임대 주업 가족법인에는 그 구간이 적용되지 않습니다.
• 5명을 맞추려고 근무하지 않는 가족이나 지인을 등재하는 것 — 인건비 손금부인, 4대보험 문제, 가산세로 이어집니다.
• 법인 자금을 대표 개인계좌로 옮겨 쓰는 것 — 가지급금으로 잡혀 인정이자가 익금산입되고, 미회수 시 상여 처분이 따릅니다.
• 취득세 중과를 피하려 서류상 주소만 대도시 밖에 두는 것 — 사실상의 본점 소재지로 판단하므로 실효성이 없습니다.
• 배당을 미루고 이익만 쌓아 두는 것 — 꺼낼 때 누진 부담이 한 해에 몰리고, 주식 가치가 올라 상속·증여 평가액도 커집니다.

자주 묻는 질문

Q. 임대소득이 얼마를 넘으면 법인이 유리해집니까?
단일한 손익분기점은 없습니다. 임대 주업 소규모법인은 저율 구간이 배제되므로, 지방소득세까지 더한 법인 단계의 실제 부담을 개인의 한계세율이 뚜렷이 넘고 이익 상당 부분을 법인에 유보해 재투자할 계획일 때 비로소 검토 실익이 생깁니다. 전액을 생활비로 인출한다면 격차는 크게 줄어듭니다.

Q. 상시근로자를 5명 이상으로 늘리면 대상에서 벗어납니까?
세 요건을 모두 충족해야 대상이 되므로 인원 요건이 깨지면 벗어날 수 있습니다. 다만 실제 근로의 실질이 있어야 하고 인건비와 사업주 부담 보험료가 매년 발생합니다. 절감 세액보다 인건비가 더 클 수 있으니 수치로 비교하십시오.

Q. 이미 개인 명의로 가진 건물을 법인에 넘기면 어떻게 됩니까?
개인에게는 양도소득세가, 법인에는 취득세가 발생합니다. 대도시 중과까지 걸리면 취득세만으로도 큰 금액이 나가므로, 양도차익이 큰 물건을 옮기는 방식은 특히 신중해야 합니다.

Q. 주택을 임대하는 경우에도 같은 기준입니까?
주택임대는 상가임대와 과세 방식이 다릅니다. 개인은 총수입금액이 일정 기준 이하이면 분리과세를 선택할 수 있고, 법인의 주택 취득에는 별도의 중과 체계가 적용됩니다. 상가 기준 계산을 그대로 옮기면 안 됩니다.

Q. 법인세율은 앞으로도 계속 바뀝니까?
법인세율과 성실신고 규정은 최근 몇 년간 반복 개정되었습니다. 사업연도 개시일에 따라 적용 세율이 달라지므로, 설립이나 전환 전에 해당 사업연도에 실제 적용되는 세율과 요건을 신고 시점 기준으로 다시 확인하시기 바랍니다.

체크리스트

• 지배주주 등 지분율이 50%를 넘는지 주주명부로 확인합니다.
• 임대·이자·배당 수입이 전체 매출의 50% 이상인지 계산해 둡니다.
• 지배주주와 특수관계인을 뺀 상시근로자가 몇 명인지 확인합니다.
• 세 요건을 모두 충족하면 2억 원 이하 저율 구간이 배제된다는 전제로 세부담을 다시 계산합니다.
• 해당 사업연도 개시일에 실제 적용되는 법인세율 구간을 신고 시점 기준으로 다시 확인합니다.
• 본점 소재지가 대도시인지, 설립일로부터 5년 이내 취득인지 확인해 취득세 중과 여부를 판단합니다.
• 급여와 배당 인출 계획을 세우고, 소득세와 건강보험료를 합산한 실효부담률을 개인 유지 시나리오와 비교합니다.
• 조특법상 감면 중 부동산임대업에 실제로 적용 가능한 항목이 있는지 개별로 점검합니다.

개인과 법인의 선택은 세율표 한 장으로 끝나지 않습니다. 진입 시점의 취득세, 보유 기간의 세율과 보험료, 출구 시점의 배당까지 하나의 흐름으로 놓고 계산해야 답이 나옵니다. 사례 ①처럼 소득이 크더라도, 사례 ②처럼 순서를 잘못 밟으면 절세액보다 진입비용이 커집니다.

※ 이 글은 일반적인 세무 정보를 제공하기 위한 것으로, 개별 사안에 대한 전문적 세무 조언이 아닙니다. 법인세율과 성실신고 규정은 사업연도 개시일에 따라 적용이 달라지고, 건강보험 요율은 매년 고시되며, 취득세 중과는 소재지와 실질로 판단되므로, 반드시 세무사와 상담하시기 바랍니다.